Vedtægter

Det er vigtigt for en ejerforening, at have et sæt individuelle vedtægter, der er relevante, tidssvarende og opdaterede.

Vigtigt, se også ny normalvedtægt, hvad betyder den for ejerforeningen?

Ifølge ejerlejlighedslovens § 7 fastsættes de nærmere bestemmelser om ejerforeningens ledelse, regnskabsaflæggelse, revision mv. i en af økonomi- og erhvervsministeren udarbejdet normalvedtægt, som finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst. Mange ejerforeninger udarbejder selv deres individuelle vedtægter, med udgangspunkt i deres konkrete forening.

For at være gyldige skal vedtægterne være vedtaget med 2/3 flertal på en generalforsamling og tinglyst. Grunden til at vedtægterne skal være tinglyste er, at hindre at utinglyste vedtægter kun vil gælde for typisk eksisterende ejere og ikke nye ejere, der ikke kender dem. Er de nye vedtægter vedtaget på en generalforsamling, men endnu ikke tinglyst, vil de kun kunne håndhæves ejerne imellem og ikke over for tredjemand.

Ejerlejlighedslovens § 7 fastslår, at tinglysningen er en gyldighedsbestemmelse inter partes - medlemmerne imellem. En erhverver af en ejerlejlighed, der er gjort bekendt med en endnu ikke tinglyst vedtægt, der fraviger normalvedtægten, kan i princippet nægte at respektere vedtægten, fordi den ikke er tinglyst. Den uheldige virkning af reglen vil med stor sandsynlighed blive imødegået af domstolene gennem en indskrænkende fortolkning, jf. U 1977.795 Ø, hvorefter en erhverver, der var bekendt med en faktisk opretholdt utinglyst opdeling af en villagrund, hvor villaen var opdelt i to ejerlejligheder, ikke kunne anfægte opdelingen, hverken efter reglerne i § 7 eller efter tinglysningslovens bestemmelser.

En af konsekvenserne af bestemmelsen i ejerlejlighedslovens § 7 er, at ejerlejlighedsejerne ikke er bundet af en utinglyst vedtægtsændring, hvis en ny ejerlejlighedsejer ikke vil respektere den. Følgelig sikrer bestemmelsen ligestillingen mellem medlemmerne af ejerforeningen.

Ejerlejlighedslovens § 7 indebærer, at alle vedtægtsændringer skal tinglyses, så de gældende vedtægtsbestemmelser til enhver tid fremgår af tingbogen.

Som udgangspunkt er vedtægterne ejerforeningens grundlov. Vedtægterne fastsætter ejerforeningens medlemmers rettigheder og forpligtelser og er en aftale mellem ejerne om benyttelse af de i sær- og fællesejendom værende bygningsdele, om udgiftsfordeling, om fællesskabet ledelse og organisation mv. Den tjener til regulering af det fællesskab ejerne har i en ejerforening. Det er en mellemting mellem en særegen samejekontrakt og en udstykningsdeklaration.

Vedtægten bør indeholde klare bestemmelser med hensyn til ejerforeningens og ejerlejlighedsejernes vedligeholdelsespligt.

- Befinder en bygningsdel sig uden for ejerlejligheden, er det som udgangspunkt ejerforeningen, der skal varetage vedligeholdelsen.

- Den udvendige vedligeholdelse af ejendommen, herunder klimaskærmen (tag, murværk og fundament) og bærende konstruktioner, hører til ejerforeningens vedligeholdelsespligt.

- Den indvendige vedligeholdelse af ejerlejligheden, herunder  overfladebehandling af vinduer og døre, samt inventar (køkken og bad/toilet) hører til ejerlejlighedsejerens vedligeholdelsespligt.

- Med hensyn til ejendommens brugsvandsledninger, varmeforsyningsledninger, faldstammer og kloakker vil disse skulle vedligeholdes af ejerforningen i det omfang de betjener til ejerlejligheder. Det er mindre væsentligt om ledninger føres lodret eller vandret, et princip som anvendes af mange ejerforeninger.

- Med hensyn til etage- og lejlighedsadskillelser er det ejerlejlighedsejerens vedligeholdelsespligt, at vedligeholde gulvet, loftet og vægge, hvorimod ejerforeningen skal vedligeholde ejendommens bærende konstruktioner.

Præceptive (ufravigelige) lovs- og retsregler kan ikke fraviges, og dersom de medtages i en vedtægt er de ugyldige og må afvises af tinglysningsdommeren.

Den oprindelige ejer havde frihed til énsidigt at fravælge normalvedtægten og fastsætte andre vedtægtsbestemmelser. Denne frihed ophørte ved første salg af en ejerlejlighed. Køberne må uanset ejerlejlighedslovens § 7 respektere den vedtægt, som køberen har forpligtet sig til ved slutsedlens underskrift. Urimelige vedtægtsbestemmelser kan dog efter omstændighederne tilsidesættes efter aftalelovens § 36, ligesom præceptive (ufravigelige) lovregler kan være til hinder for vedtægtsbestemmelser, jf. nedenfor.

I henhold til aftalelovens § 36 kan en aftale helt eller delvist tilsidesættes, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde, at gøre dem gældende. Bestemmelsen kan fx anvendes på vedtægter, der er vedtaget og tinglyst af den oprindelige ejer, også kaldet ”restejer”, og som giver restejeren helt urimelige fordele, jf. fx U 1987.801 H:

Vedtægterne bestemte, at de oprindelige ejere udøvede 51 % af stemmeretten, indtil alle 80 lejligheder var solgt, og at ejerforeningen havde pligt til at købe de tre erhvervslokaler og de resterende beboelseslejligheder, når henholdsvis 45 af de 80 ejerlejligheder og 70 af de 77 beboelseslejligheder var solgt. Bestemmelserne havde ikke været fremhævet ved salget, og blev tilsidesat efter aftalelovens § 36.

Vedtægterne indgår som en del af ejerlejlighedsrettens legalitetsprincip.

Vedtægten kan betragtes som et servitutdokument, der tinglyses som servitutter på de enkelte ejerlejligheder i ejendommen, og vedtægen skal derfor angive den eller de påtaleberettigede, jf. tinglysningslovens § 10 stk. 5. Spørgsmålet har størst betydning i relation til vedtægtsbestemmelser, hvorved der gøres begrænsninger i den retlige eller faktiske råden over særejendom, fx forbud mod udlejning eller erhvervsmæssig benyttelse. Det mest almindelige er, at ejerforeningen ved dens bestyrelsen angives som påtaleberettiget eller ejerforeningen ved dens bestyrelsen samt hver enkelt ejerlejlighedsejer angives som påtaleberettiget. Der kan også være tale om at tredjemand angives som påtaleberettiget fx en kommune i forhold til en lokalplan.

Vedtagelse af vedtægtsændringer

Ved ændring af ejerforeningens vedtægt, er der tale om enhver ændring af eller tilføjelse til vedtægten.

I langt de fleste tilfælde vil der i en ejerforenings individuelle, vedtagne og tinglyste vedtægt være en bestemmelse om, hvilke regler, der skal iagttages ved vedtægtsændringer, som fx:

”Til beslutninger om ændring i ejerforeningens vedtægt og - ændring af sikkerhedsstillelse kræves, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer, såvel efter antal som efter fordelingstal, stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer, såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget - uanset antallet af repræsenterede - vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer, såvel efter antal som efter fordelingstal.”

Går en vedtægtsændring på, at ændre fx fordelingstallene eller gøre indskrænkninger i den retlige eller faktiske råden over ejerlejlighederne, vil vedtægtsændringen kræve, at samtlige ejerlejlighedsejere stemmer for og underskriver en tinglysningsfuldmagt til ejendomsadministrator, der kan forestå den efterfølgende tinglysning.

Når vedtægtsændringen er vedtaget af ejerforeningens generalforsamling indleveres vedtægterne med bestyrelsens underskrifter til tinglysning, hvor tinglysningsdommeren påser, at ændringerne er besluttet med korrekt og med den majoritet, der kræves til en vedtægtsændring. Tinglysningsdommeren behøver ikke at foretage en dybtgående og udtømmende prøvelse af, om den indleverede vedtægtsændring indeholder bestemmelser, som ikke kan vedtages ved flertalsbeslutning, men kun med tilslutning fra samtlige ejerlejlighedsejere.

E/F Rådgivning har udviklet et optimalt sæt vedtægter, der dækker en ejerforenings behov i enhver henseende, og sælger disse vedtægter for 10.000 kr. inkl. moms. Såfremt ejerforeningen efterfølgende har behov for specifikke tilretninger kan der tilkøbes fx 1-3 timers konsulentrådgivning á 1.250 kr. pr. time inkl. moms.

Se også normalvedtægt.