Generalforsamlinger og Coronavirus

Det er tid for afholdelse af ordinære generalforsamlinger i ejerforeninger i de kommende måneder.

Den 17. marts 2020 trådte et forbud mod forsamlinger med mere end 100 deltagere i kraft og det blev anbefalet, at holde behørig afstand mellem mødedeltagerne, kun hver anden stol må tages i anvendelse. Den 18. marts 2020 blev forbuddet strammet, idet det nu er forbudt for mere end 10 personer at samles. Ejerforeningers generalforsamlinger er selvsagt omfattet af disse forsamlingsforbud.

Normalvedtægten fra 2004 og mange individuelle vedtægter bestemmer, at den ordinære generalforsamling i ejerforeningen skal afholdes inden udgangen af maj.

Spredningen af Coronavirussen er i dag så omfattende, at det er utvivlsomt, at der foreligger force majeure (latin: ”vis major” og fransk: ”større kraft”, en fra romerretten hidrørende betegnelse for udefra kommende omstændigheder, som det på forhånd er klart, at personer ikke kan afværge, fx naturkatastrofer og lignende ekstraordinære, uforudsigelige og uafværgelige begivenheder).

I den foreliggende situation må det kraftigt frarådes at løbe risici. Bestyrelsen i en ejerforening er utvivlsomt berettiget til at udskyde afholdelsen af den ordinære generalforsamling, uanset hvad vedtægterne måtte bestemme herom, jf. force majeure doktrinen. Uanset formelle fejl kan gyldige generalforsamlinger efter omstændighederne afholdes på andre tidspunkter end vedtægterne foreskriver, jf. Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, TBB 1999.220 Ø:

Ordinær generalforsamling i en ejerforening blev afholdt i marts, trods ejerforeningens vedtægt tilsagde afholdelse i april. Uanset denne formelle fejl var en beslutning, truffet på generalforsamlingen, gyldig. Landsrettens begrundelse byggede på, at afholdelsen i marts ikke havde haft betydning for afstemningsresultatet, hvoraf kan udledes, at havde det været for at undgå en eller flere ejeres deltagelse i den ordinære generalforsamling, ville resultatet ikke have været det samme.

Det er den på generalforsamlingen valgte dirigent, der suverænt afgør, hvorvidt generalforsamlingen er gyldig. Er generalforsamlingen ikke enig i dirigentens afgørelse, kan der fremsættes et mistillidsvotum mod dirigenten og en ny vælges. Intet er til hinder for, at en ejerforening i en force majeure situation kan afholde en lovlig generalforsamling i fx juni eller august, eller snarest muligt efter at force majeure situationen er ophørt, uanset hvad vedtægterne måtte bestemme herom. Det vil være i strid med vedtægterne, og potentielt ansvarspådragende for bestyrelsen, at undlade at afholde en ordinær generalforsamling i ét år, selvsagt under forudsætning af, at det er muligt. Bestyrelsen har ikke kompetence til at dispensere fra vedtægterne. I en force majeure situation foreligger der ansvarsfrihed for bestyrelsen, selvom bestyrelsen ikke overholder ejerforeningens vedtægter om, at afholde ordinær generalforsamling inden udgangen af fx maj.

Det tilrådes, at undgå at afholde generalforsamlinger fra medio/ultimo juni til primo/medio august på grund af afholdelsen af ferie.

Efter det tidspunkt, hvor den ordinære generalforsamling skulle være afholdt, og frem til den udskudte afholdelse af den ordinære generalforsamling, bør bestyrelsen udvise forsigtighed og ikke igangsætte arbejder og/eller projekter, der ikke i forvejen er godkendt af ejerforeningens generalforsamling, det vil sige normal drift af ejerforeningen som var det et forretningsministerium.

Uopsættelige generalforsamlingsbeslutninger, fx vedtagelsen af et vedligeholdelses- og afhjælpningsprojekt, der skal forhindre betydelig forringelse og/eller nedstyrtning af fællesejendom, kan træffes ved hjælp af fuldmagter. Dersom ejerforeningen har fuldmagtsbegrænsninger bør bestyrelsen i denne situation bortse fra den vedtægtsbestemte fuldmagtsrestriktion.