Fuldmagt

Fuldmagt i dansk ret

Aftalelovens § 10, stk. 2, har følgende indhold:

”Indtager nogen ifølge aftale med en anden en stilling, som efter lov eller sædvane medfører beføjelse for ham til inden for visse grænser at handle på den andens vegne, anses han befuldmægtiget til at foretage retshandler, som falder inden for disse grænser.”

Ved stillingsfuldmagt foreligger en fuldmagt med særlig tilværelse. Kravet i aftalelovens § 10, stk. 2, er:

- at der foreligger en aftale mellem fuldmagtsgiver/ejerforeningen og fuldmægtigen, om at fuldmægtigen skal indtage ”en stilling”, fx en ejendomsfunktionær, vicevært, ejendomsadministrator og professionel bestyrelsesformand.

- at fuldmægtigen faktisk indtager stillingen, og

- at pågældende stilling efter lov og - navnlig - sædvane indebærer, at fuldmægtigen handler på en andens vegne, det vil sige ejerforeningens.

Den principelle fortolkning i denne bestemmelse, der stammer fra aftalelovens gennemførelse i 1917, er ikke omtvistet i dansk ret. Det vanskelige i stillingsfuldmagten har altid været konstateringen af, om ordene ”efter lov eller sædvane” er opfyldt, det vil sige stillingens indhold. Aftalelovens § 10, stk. 2, er bundet op på disse kriterier, og man må derfor se på hvilken bemyndigelse, der efter en almindelig opfattelse tillægges fx en formand i en ejerforening af en pågældende størrelse.

Det er ikke en betingelse, at tredjemand kender det nærmere ansættelsesforhold, og etablering af stillingsfuldmagt kræver ingen særlig meddelelse til tredjemand. Det afgørende er, at fuldmægtigen udfører sin funktion.

Ved stillingsfuldmagt er det selve stillingen, der begrunder fuldmagten.

Det fremgår af Udkast til Lov om Kommission, Handelsagenter og Handelsrejsende med tilhørende Bemærkninger side 36-37:

”Med Ansættelse i forskellige Stillinger følger efter almindelig Opfattelse, Lov eller Sædvane en Bemyndigelse til at afslutte visse retshandler; saaledes kan Butikssvenden sælge de Varer, der haves til salg i Butikken, Godsforvalteren maa indenfor visse Grænser kunne afslutte Retshandler vedrørende Godset, og f.Eks. Skipperen har en vis Bemyndigelse til at indgaa Retshandler som Fuldmægtig Hjemmel i Søloven. Med Henblik paa saadanne Forhold har man i § 11, 2det Stykke (lovens § 10, stk. 2) udtalt, at naar nogen ifølge Aftale med en anden indtager en Stilling. Som efter Lov eller Sædvane medfører Beføjelse for ham til indenfor visse Grænser at handle paa den andens Vegne, anses han for befuldmægtiget til at foretage Retshandler, som falder inden for disse grænser. Af denne Regel følger, at saafremt en Person i Medfør af den Stilling, han indtager hos en anden, i dennes Navn vil foretage en retshandel med Tredjemand, behøver Tredjemand blot at undersøge, om Manden virkelig indtager den omhandlende Stilling, samt om den paagældende Retshandel er af den art, at en Person i en saadan Stilling efter Lov eller Sædvane kan foretage den. Derimod behøver Tredjemand ikke særligt at forvisse sig om, hvorvidt den paagældende i det foreliggende Tilfælde virkelig har en saadan Beføjelse i Forhold til sin Principal, eller om han handler imod dennes forskrifter. Kun saafremt Tredjemand indser eller bør indse, at vedkommende overskrider sin Beføjelse, er Retshandlen ikke bindende for Principalen, se Udkastets § 12 (lovens § 11) og det derved nedenfor bemærkede. At en saadan Regel er af stor Værdi for Omsætningens Sikkerhed, synes klart. Den er da ogsaa for længst anerkendt saavel i Theori som i Praksis, der i saa Henseende har søgt Støtte i Danske Lov 1-9-13, hvor det som ganske selvølgeligt forudsættes, at Mandaten bindes ved sin Sagførers Overskridelse af den ham meddelte Instruks, se iøvrigt nærmere nedenfor i Bemærkningerne til § 12. Reglen gælder ifølge Udkastet kun, naar Stillingen skyldes Aftale med den, for hvis regning den pågældende handler; som tidligere bemærket er kun den repræsentation, der skyldes den repræsenteredes Viljeserklæring, medtaget under Udkastets Bestemmelser.”

Spørgsmålet om stillingsfuldmagtens fastlæggelse ved sædvane er efter sin natur af kasuistisk (en særligt i ældre tid benyttet affattelsesåde) karakter og derfor genstand for mange retssager. I tvivlstilfælde må tvister afgøres efter en vurdering af branchen, stillingen, stillingsbetegnelsen, fuldmægtigens funktion i ejerforeningen, særlige kendetegn eller tilkendegivelser fra ejerforeningens side.

Fuldmagt - indgåelse af aftaler i fremmed navn og for fremmed regning

Generalfuldmagt: En fuldmagt til varetagelse af samtlige juridiske og økonomiske forhold.

Specialfuldmagt: En fuldmagt til varetagelse af et enkeltstående forhold.

Fremmed navn: Spørgsmålet om, hvem der bliver forpligtet og erhverver rettigheder.

Fremmed regning: Spørgsmålet om, hvorvidt mellemleddet selv får andel i det overskud eller tab, som transaktionen medfører.

Fuldmagtsgiveren: Den i hvis navn og for hvis regning aftalen indgås.

Fuldmægtigen: Den person, der handler i ejerforeningens navn.

Tredjemand: Ejerforeningens aftalepart.

Fuldmagt: Omfatter det tredjemand kan forvente. Ejerforeningens signal til omverdenen om, hvordan fuldmægtigen kan binde ejerforeningen. Ydre rammer (fx igangsætte renovering af vinduer).

Bemyndigelse: Hvor langt fuldmægtig er bemyndiget til at gå. Indre rammer (fx bestille vinduesrenovering for maks. kr. 200.000 inkl. moms).

Fuldmagt og bemyndigelse kan være ens, men bemyndigelsen er ofte snævrere end fuldmagten. Fuldmagten kan aldrig være snævrere end bemyndigelse.

Forskellige former for fuldmagt

Man sondrer mellem fuldmagt med og uden særlig tilværelse, da disse typisk har forskellige retsvirkninger.

Fuldmagt med særlig tilværelse

1) Erklæringsfuldmagt

- Fuldmagt, der af ejerforeningen er erklæret til tredjemand - enten direkte eller gennem fuldmægtigen (jf. aftalelovens §§ 13, 14 og 16).

- Kan være mundtlig eller skriftlig.

- Eksempel: annoncering, cirkulæreskrivelse, brev og ejerforeningens mundtlige meddelelse til tredjemand.

2) Stillingsfuldmagt

- Defineret i aftalelovens § 10, stk. 2.

- Indtage en stilling.

- Lov eller sædvane giver beføjelse til at handle på ejerforeningens vegne.

- Tredjemand behøver ikke, at kende nærmere stillingsindhold mv.

- Kun handler inden for stillingsindholdet binder ejerforeningen.

3) Adfærdsfuldmagt

Der foreligger ingen fuldmagt, men ejerforeningen har ved sin adfærd givet grund til at tro, at „fuldmægtigen“ var bemyndiget til at disponere på ejerforeningen vegne.

Dansk ret anerkender, at en ejerforening kan blive forpligtet på andet grundlag, navnlig den befuldmægtigedes adfærd. Ved en stillingsfuldmagt er det stillingen, der begrunder fuldmagten. Påstanden om adfærdsfuldmagt kommer ofte i en sag, hvor der principielt er påstået, at en ejerforening er bundet efter reglerne om stillingsfuldmagt. Det kan være en ansat, der har disponeret, men det behøver ikke at være det. Det er vigtigt at gøre sig klart, at der skal stilles forskellige spørgsmål ved de to fuldmagtstyper. 1) Ved stillingsfuldmagten må man navnlig se på, hvilken disposition der er tale om.  2) Ved adfærdsfuldmagt er kravene efter aftalelovens § 10, stk. 2, ikke opfyldt, men spørgsmålet om ejerforeningens hæftelse opstår, hvor der er tolereret en adfærd gennem nogen tid eller udvist passivitet. Det er centralt, hvem der skal bære risikoen for den falske fuldmægtigs handlemåde, og dette spørgsmål må bl.a. bedømmes på grundlag af en afvejning af, om der er skabt en forventning hos tredjemand, der er beskyttelsesværdig. Aftalelovens § 10, stk. 2, fortolkes strengt. Adfærdsfuldmagten er den civilretlige sanktion i tilfælde, hvor en ejerforening har haft anledning/mulighed for at præcisere retsforholdet til tredjemand, men intet foretaget sig.

Udgangspunktet for bedømmelsen af en fuldmagtstvist er aftalelovens § 10, stk. 1, der taler om ”Den, der har givet en anden fuldmagt”. Fuldmagtsforhold er i almindelighed karakteriseret ved, at ejerforeningen har givet fuldmagt ved en viljeserklæring, ved meddelelse, offentliggørelse eller lignende til fuldmægtigen eller til tredjemand.

Fuldmagt uden særlig tilværelse

Fuldmagt uden særlig tilværelse foreligger, hvor tredjemand ikke har modtaget anden erklæring end fuldmægtigens egne ord for, at han er fuldmægtig for ejerforeningen, jf. aftalelovens § 18. Tredjemand nyder mindre beskyttelse end ved fuldmagt med særlig tilværelse.

En generel regel findes i aftalelovens § 11, hvorefter tredjemand i ond tro ikke vinder ret. Det er også en del af fuldmagtsretten, at kontraktslige faktorer som passivitet, ratihabition (godkendelse af et ikke gyldigt løfte, hvorved det får gyldighed) mv. tillægges betydning.

Stiftelse af fuldmagt

- Aftale mellem fuldmægtig og ejerforeningen.

- Aftale om fuldmagt behøver ikke, at være udtrykkelig.

- Aftalen kan også indgås stiltiende eller underforstået.

- Intet krav om skriftlighed.

- Stillingsfuldmagt stiftes ved tildeling af stilling til fuldmægtigen.

Ophør af fuldmagt

Tilbagekaldelsen af fuldmagten skal som udgangspunkt ske på samme måde som ved stiftelse af fuldmagten. Fuldmægtig behøver ikke at være indforstået med tilbagekaldelse.

- Stillingsfuldmagt ophører ved, at fuldmægtigen fjernes fra stillingen og først når fuldmægtigen er fratrådt. Fuldmægtigen bevarer således sin fuldmagt i opsigelsesperioden.

- § 18-fuldmagt tilbagekaldes ved erklæring til fuldmægtigen om, at fuldmagt ikke længere skal være gældende.

- Ophør ved ejerforeningens ophør.

Ugyldighed

Der er tale om to problemstillinger:

1. Selve aftalen om fuldmagt er ugyldig (fuldmagtsgivelsen).

2. Gyldig fuldmagtsaftale, men svag eller stærk ugyldighedsgrund for så vidt angår den aftale, som fuldmægtigen indgår.

Ad 1 - Aftalen om fuldmagt er ugyldig

Svage ugyldighedsgrunde (eksempelvis svig):

- Fuldmægtig i god tro: Aftalen kan ikke erklæres ugyldig, det vil sige ejerforeningen forpligtes af aftale indgået af fuldmægtigen.

- Fuldmægtig i ond tro, tredjemand i ond tro: Ejerforeningen forpligtes ikke, tredjemand har ikke behov for beskyttelse.

- Fuldmægtig i ond tro, tredjemand i god tro: Ejerforeningen forpligtes, hvis fulmagt med „særlig tilværelse“, tredjemand har behov for beskyttelse, da fuldmægtigen er udstyret med særlig legitimation.

- Fuldmægtig i ond tro, tredjemand i god tro: Ejerforeningen forpligtes ikke, hvis "uden særlig tilværelse“.

Stærke ugyldighedsgrunde (eksempelvis vold): Ejerforeningen er ikke bundet over for tredjemand, hvad enten han er i god eller ond tro.

Ad 2 - Ugyldighedsgrunde for så vidt angår selve aftalen

Almindelige ugyldighedsprincipper finder anvendelse, dog med den modifikation, at der tages hensyn til fuldmægtigens gode, onde tro mv. i stedet for ejerforeningens gode eller onde tro.

Forholdet mellem fuldmagtsgiver og tredjemand

Problemstilling: Hvornår bliver ejerforeningen forpligtet af en aftale, fuldmægtigen indgår med tredjemand?

a) Fuldmagt uden særlig tilværelse:

- Fuldmægtig holder sig inden for sin fuldmagt og inden for sin bemyndigelse: Ejerforeningen er bundet.

- Fuldmægtig holder sig inden for sin fuldmagt, men går ud over sin bemyndigelse: Ejerforeningen er ikke bundet, jf. aftalelovens § 11, stk. 2, da tredjemand ikke har fået nogen forventninger om videre beføjelser hos fuldmægtigen. Tredjemand er ikke beskyttelsesværdig.

- Fuldmægtigen går ud over sin fuldmagt: Ejerforeningen er ikke bundet.

b) Fuldmagt med særlig tilværelse

- Fuldmægtig holder sig inden for sin fuldmagt og inden for sin bemyndigelse: Ejerforeningen er bundet.

- Fuldmægtig holder sig inden for sin fuldmagt, men går ud over sin bemyndigelse: Ejerforeningen er bundet, medmindre der foreligger ond tro hos tredjemand, jf. aftalelovens § 11, stk. 1.

- Fuldmægtigen går ud over sin fuldmagt/legitimation: Ejerforeningen er ikke bundet.

Forholdet mellem fuldmægtigen og tredjemand

- Tredjemand erhverver som udgangspunkt ikke krav mod fuldmægtigen, da denne aldrig er selvstændig aftalepart med tredjemand.

- Det vil sige, at ejerforeningens misligholdelse af aftale medfører ikke erstatningskrav over for fuldmægtigen.

- Fuldmægtig handler uden for sin fuldmagt: Erstatningskrav over for fuldmægtigen, hvis tredjemand er i god tro om manglende fuldmagt, jf. aftalelovens § 25. Ej erstatningskrav, hvis god tro hos fuldmægtigen og tredjemand ikke kunne påregne.

Hovedregel

En ejerforening bliver forpligtet af dispositioner, der foretages af ejerforeningens tegningsberettigede personer.

Undtagelse 1: De tegningsberettigede har handlet i strid med de begrænsninger i deres beføjelser, jf. legalitetsprincippet.

Undtagelse 2: Retshandelen falder uden for ejerforeningens formål og ejerforeningen godtgør, at tredjemand vidste eller burde vide dette.

Ejerforeningen forpligtes ikke:

- hvis dispositionen efter ejerforeningens vedtægter skal foretages af generalforsamlingen,

- hvis dispositionen strider med vedtægterne,

- hvis dispositionen ligger uden for ejerforeningens formål. Tredjemand skal være i ond tro, og

- selv om dispositionen ligger inden for ejerforeningens formål, men tredjemand er i ond tro om tegningsberettigedes interne bemyndigelse til at foretage dispositionen.

Umyndige repræsentanter

Umyndige kan antagelig i princippet godt optræde som fuldmægtige for en ejerforening, men det vil ikke uden videre være klogt, at lade dem gøre det.

Fuldmagtsoverskridelser

Overskrides fuldmagten, vil ejerforeningen som hovedregel ikke være bundet af den indgåede aftale, medmindre den vedstår sig dispositionen, fx ved at tilegne sig den aftalte ydelse. Ejerforeningen må også snarest muligt gøre den anden aftalepart opmærksom på, at man ikke anser sig for bundet.

Overskrider en foreningsrepræsentant sin fuldmagt, vil vedkommende i øvrigt hæfte personligt for den indgåede aftale, jf. aftalelovens § 25.

Hvem hæfter for aftaler?

Det er som udgangspunkt ejerforeningen, der hæfter for indgåede aftaler. Dette fremgår nogle gange af vedtægterne, men det antages, at være den almindelige regel, som omgivelserne må være forberedt på, også uanset om en sådan udtrykkelig klausul ikke findes i vedtægterne. Det følger af den omstændighed, at der er tale om en selvstændig juridisk person.

Tanken er således, at når den, men hvem aftalen indgås, må være klar over, at vedkommende har at gøre med en selvstændig juridisk person - ejerforeningen - kan vedkommende ikke regne med, at kunne rette krav, der er relateret til ejerforeningen, mod ejerforeningens medlemmer i stedet, herunder medlemmer af bestyrelsen. Ej heller kan aftaleparten uden videre rette noget krav mod den, der som fuldmægtig for foreningen har handlet på foreningens vegne. Det er imidlertid en forudsætning, at det står ganske klart for den anden aftalepart, at det er foreningen, der tegnes, og ikke den, der konkret har ageret i sammenhængen. Hvis en person indgår en aftale, uden at det kan ses, at vedkommende repræsenterer en forening i sammenhængen, hæfter vedkommende således selv for det, vedkommende er indgået på.

Hvem berettiges i henhold til aftaler?

Omvendt er det kun ejerforeningen som sådan, ikke dennes enkelte medlemmer, der erhverver ret gennem de aftaler, foreningen indgår med tredjepart. Overholder modparten ikke aftalen, er det altså ejerforeningen som sådan, der må indlede retssag for at få erstatning for kontraktbrud.

Domspraksis

U: Ugeskrift for Retsvæsen, årstal, sagsnr., ØL: Østre Landsretsdom, VL: Vestre Landsretssdom, H: Højesteretsdom.

U 1987/801 H:

En ejerforenings vedtægter bestemte, at de oprindelige ejere af ejendommen havde 51 % af stemmeretten, indtil alle 80 ejerlejligheder var solgt. Endvidere bestemte de, at ejerforeningen havde pligt til at købe de 3 erhvervslokaler og de resterende beboelseslejligheder, når henholdsvis 45 af de 80 ejerlejligheder og 70 af de 77 beboelseslejligheder var solgt.

Disse bestemmelser var ikke blevet særligt fremhævet i forbindelse med de enkelte salg, og at de stillede ejerlejlighedskøberne væsentlig ringere end sædvanligt. De var herefter ikke bindende for ejerlejlighedskøberne, jf. aftalelovens § 36.

U 1985/439 VL:

Ejerforeningen i en ejendom, som da bestod af 6 ejerlejligheder, vedtog i 1981 en husorden. I denne fastsloges det bl.a., at parkering i gården kun var tilladt "for ejernes personlige biler, motorcykler, knallerter og cykler". Ud af de 6 lejligheder blev 4 anvendt af ejerne til beboelse, medens øvrige 2 tilhørte samme ejer og var erhvervslejligheder. Den ene af disse sidste lejligheder havde siden 1980 været udlejet til en lejer, der efter lejeaftalen havde ret til at benytte de til erhvervslejlighederne hørende 2 parkeringspladser gården. De 2 erhvervslejligheder ændredes imidlertid, så at der kom 3 erhvervslejligheder ud af dem, og 2 af disse i solgtes nu til en person, som fortsatte lejemålet med omtalte lejer. Spørgsmålet var nu, hvorledes det forholdt sig med parkeringsretten i gården.

Det lagdes til grund, at der for hver af ejerlejlighederne var ret til 1 parkeringsplads i gården. Da ejerforeningen ikke havde givet nogen saglig begrundelse for den ovenfor omtalte bestemmelse i husordenen, som afskar en lejer af en ejerlejlighed fra at parkere i gården, og da bestemmelsen alene var vendt mod indehaverne af erhvervslejlighederne, fandtes bestemmelsen stridende mod den almindelige lighedsgrundsætning, der må følges ved fastsættelse af en husorden efter ejerlejlighedslovens § 5, stk. 1 (om at ejerforeningen kan fastsætte almindelige ordensforskrifter).

Se også tegningsforhold.