Kælder-, lofts- og skurrum, samt grund

For så vidt angår kælder-, lofts- og skurrum er det anerkendt, at opdeling i særlokaler ikke er nødvendig, selv om der til hver lejlighed faktisk hører et bestemt rum. At stille krav om opmåling og udstykning af kælder- og loftsetage vil være upraktisk. Hele kælder- og loftsetagerne kan udlægges som fællesareal og ejerforeningen slipper for at udmatrikulere kælder-, lofts- og skurrum, og det kan herefter fx i vedtægterne bestemmes, at der til hver lejlighed hører et kælder-, lofts- eller skurrum.

Retten til det pågældende kælder-, lofts- og skurrum er herefter en kontraktsmæssig ret, som ejerforeningen ikke ved flertalsbeslutning kan fratage den enkelte ejerlejlighedsejer.

Ejerforeningen kan ikke fratage et medlem dennes rettigheder til et kælder-, lofts- og skurrum, idet der da vil blive gjort brud på lighedsgrundsætningen. Hvis ejerforeningen ønsker at inddrage arealer i kælderen, på loftet eller ved skurrum, skal de berørte lejlighedsejere kompenseres med et efter forholdene tilsvarende rum andetsteds i foreningen.

Er der tillagt en eller flere lejlighedsejere eksklusiv og tidsubegrænset benyttelsesret til en del af grunden eller et lokale, der formelt er fællesejendom, fx kælder-, lofts- eller skurrum, bør det formentlig i mangel af modsat vedtægtsbestemmelse lægges til grund, at den pågældende selv skal bære eventuelle (indvendige) vedligeholdelses- og reparationsomkostninger i samme omfang, som hvis der havde været tale om særejendom i ejerlejlighedslovens forstand.

For så vidt angår tilfælde, hvor den til enhver tid værende ejer af en ejerlejlighed har fået tillagt eksklusiv brugsret over fælles ejendom eller en anden kontraktsmæssig ret, er der grund til at fremhæve, at retten skal tinglyses på samtlige øvrige ejerlejligheder, på samme måde som ved stiftelse af andre rettigheder over fællesejendom.

Over for en godtroende erhverver af en ejerlejlighed eller en retsforfølgende kreditor mod en anden lejlighed  er retten kun beskyttet i det omfang, den er tinglyst på de øvrige ejerlejligheder. Det er således ikke tilstrækkeligt, at retten fremgår af et dokument, fx et skøde, der er tinglyst på den enkelte ejerlejlighed, til hvilken den eksklusive brugsret hører. Indrømmelse af sådanne rettigheder i forbindelse med opdeling og førstegangssalg bør derfor ske ved bestemmelse i vedtægten eller et andet fælles dokument, ikke blot ved bestemmelse i skøderne.

Fx kan der i vedtægterne stå:

”Hvert medlem har benyttelsesret til ét kælderrum. Vedligeholdelsen af kælderrum påhviler medlemmerne.”

En sådan formulering må normalt forstås således, at der er tale om ejerens vedligeholdelsespligt til den indvendige del af rummet, hvor den udvendige vedligeholdelsespligt påhviler ejerforeningen.

En ejerlejligheds lokaler behøver ikke at ligge samlet, men kan bestå af fx en beboelseslejlighed og et kælder-, lofts- eller skurrum.

Normalt er kælder-, lofts- og skurrum udlagt som fællesareal. Dette indebærer, at ejerforeningen har dispositionsretten over lokalerne, medmindre der ved særlig vedtægtsbestemmelse eller på anden måde er indrømmet de enkelte lejlighedsejere eksklusiv brugsret herover.

Kælder-, lofts- og skurrum kan også gøres til selvstændige ejerlejligheder. I så fald vil de normalt enten blive solgt successivt til køberne af de egentlige lejligheder eller blive overdraget til ejerforeningen. Ejerforeningen vil kunne indrømme eksklusive brugsrettigheder.

Ejerforeningens grund er altid fællesejendom i ejerlejlighedslovens forstand. Grunden kan ikke tinglyses som hørende til kun en eller nogle få af lejlighederne fx stuelejlighederne. Ejerlejlighedsloven er kun til hinder for, at dele af grunden formelt kan gøres til særejendom, men hindrer ikke, at det reelt opnås ved, at der i vedtægten eller på anden måde indrømmes de enkelte lejlighedsejere en eksklusiv og tidsubegrænset brugsret til dele af grunden, men en sådan tidsubegrænset brugsret er i strid med udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, hvorefter der ikke må stiftes brugsret over et areal, der udgør en del af en samlet fast ejendom, for et længere tidsrum end 30 år, medmindre der foreligger tilladelse til udstykning, jf. § 21. 30 års grænsen blev indført i 1990, før var grænsen 10 år.