Simpelt eller 2/3 kvalificeret flertal?

Konservativ eller progressiv drift og vedligeholdelse - simpelt eller 2/3 kvalificeret flertal?

Hvornår skal forslag om vedligeholdelse og forbedring på en generalforsamling i en ejerforening vedtages med simpelt eller 2/3 kvalificeret flertal? Dette spørgsmål giver ofte anledning til tvivl blandt bestyrelsesmedlemmer, ejendomsadministratorer, advokater og dirigenter på generalforsamlinger.

Byggetekniske definitioner

Forebyggende vedligeholdelse

En planlagt indsats, som udføres inden ejendommens ydeevne reduceres til et brugsmæssigt utilfredsstillende niveau, eller for at forhindre følgeskader. Eksempler på forebyggende vedligeholdelse er overfladebehandling og vedligeholdende reparationer.

Afhjælpende vedligeholdelse

En ikke planlagt indsats, som udføres for at udbedre skader eller afhjælpe driftssvigt. Eksempel på afhjælpende vedligeholdelse er brud i rørføringen og lignende.

Oprettende vedligeholdelse

En planlagt indsats som medfører et væsentlig kvalitetsløft af ejendommen (op til det niveau den tidligere var på) og ofte forårsaget af tidligere tiders forsømmelser af økonomisk og/eller indsatsmæssig art. Eksempler på oprettende vedligeholdelse er udskiftning af tag og vinduer.

Forbedringer

Et ikke ubetydeligt løft af ejerlejlighedens værdi. Eksempelvis kan der være tale om at få lagt bad ind i lejligheden, få etableret altaner til lejlighederne, etableret taglejligheder og lign.

Forebyggende, afhjælpende og oprettende vedligeholdelsesarbejder kan af generalforsamlingen vedtages med simpelt flertal.

Forbedringer kræver 2/3 kvalificeret flertal. Der skal dog tages forbehold, hvad angår ejerforeningens kompetence til at tvinge den enkelte ejerlejlighedsejer til at deltage i omkostninger til foranstaltninger, der må anses for i høj grad luksuriøse og ikke nødvendige. Dette kan komme på tale, når omkostningerne er af væsentlig størrelsesorden i forhold til ejerforeningens drift- og vedligeholdelsesplan. I hvert fald må den enkelte kunne protestere imod, at ejerforeningen tager opgaver op, der ligger langt ud over det sædvanlige.

Befinder man sig på grænsen til, hvad der må anses som luksuriøst, må selvsagt også omkostningernes størrelse indgå i vurderingen. Er der samtidig tale om betydelige omkostninger, vil dette trække i retning af et krav om samtykke fra alle lejlighedsejere, det vil sige enighed.

Den konservative drift og vedligeholdelse af en ejerforening omfatter overvejende dispositioner, der tjener til bevarelse af ejendommen og fælles arealer i den stand den har, det vil sige status quo. Den progressive drift og vedligeholdelse omfatter overvejende dispositioner, der tjener til at forbedre og udvikle ejendommen og fælles arealer, fx gennem nyanskaffelser eller omfattende renoveringer.

Ejerforeningen har en vidtgående kompetence til at forpligte samtlige medlemmer af ejerforeningen, da ejerforeningen ellers ikke vil kunne opfylde sine vedligeholdelsesforpligtelser. Retsstillingen fremgår af normalvedtægten af 2004 § 2, stk. 3, hvoraf fremgår, at ”Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.

Dispositioner, der kan besluttes efter denne hovedregel er, ejerforeningens ordinære kompetence og omfatter primært den konservative drift og vedligeholdelse, det vil sige dispositioner, der kan anses for sædvanlige eller nødvendige som led i en forsvarlig drift og vedligeholdelse af fælles ejendom.

Et mindretal bør ikke kunne sætte sig imod sådanne dispositioner, selv om omkostningerne skulle være store og evt. kræve optagelse af bygge- og fælleslån. Først når dispositionen går ud over dette formål, bør der blive tale om mindretalsbeskyttelse i form af krav om kvalificeret majoritet i medfør af normalvedtægten af 2004 § 2, stk. 4:

Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget - uanset antallet af repræsenterede - vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal.

Mange ejerforeningers vedtægter indeholder en tilsvarende bestemmelse.

Lovgivningen hjemler flertallet en kompetence, der går ud over den sædvanlige (konservative) drift og vedligeholdelse af fælles ejendom. Den sædvanlige drift og vedligeholdelse går ud på den fælles ejendoms udnyttelse og bevarelse, det vil sige oprettelse af status quo. Et flertal (kvalificeret) har et rimeligt krav på, at kunne gennemføre ønskværdige fornyelser og forbedringer og højne kvaliteten af den fælles ejendom. Flertallets hensyn må selvsagt afvejes mod hensynet til den enkelte ejer.

Afgrænsningen af, hvad der kan siges at høre med til en sædvanlig (konservativ) drift og vedligeholdelse, kan undertiden være vanskelig af afgøre. Normalvedtægten 2004 og mange vedtægter anfører væsentlig forandring af fælles bestanddele”, til hvilke dispositioner der kræves kvalificeret flertal. Heraf kan man modsætningsvis slutte, at ændringer, der ikke er væsentlige i denne forstand, kan besluttes med simpel majoritet. At beskytte mindretallet ved krav om kvalificeret majoritet, så snart spørgsmålet går ud over den snævre opretholdelse af status quo, må siges at være en overdrivelse af hensynet til den enkelte. Man kan ikke som dirigent på grund af forsigtighed opgradere en beslutning, hvorom der kun kræves simpel majoritet til kvalificeret majoritet, ligesom det modsatte, en nedgradering, heller ikke er gyldig, da begge beslutninger vil være i strid med gældende ret, herunder normalvedtægten og/eller ejerforeningens vedtægt. Sådanne generalforsamlingsbeslutninger er ugyldige. En dirigent skal holde sig gældende ret, herunder normalvedtægten/vedtægten, efterrettelig.

Den selskabsretlige grundsætning om, at bestyrelsen skal nægte, at efterkomme en ugyldig generalforsamlingsbeslutning, gælder også i foreningsretten, herunder for ejerforeninger. Denne filterbeføjelse gælder kun generalforsamlingsbeslutninger, som bestyrelsen eller dens juridiske rådgivere finder må være ugyldige som følge af væsentlige tilblivelsesmangler og/eller som følge af indholdsmangler.

Generelt kan generalforsamlingen hverken tilsidesætte dirigentens afgørelse eller pålægge dirigenten at udføre sit hverv på en bestemt måde, medmindre dette har hjemmel i vedtægterne. Dersom dirigenten ikke holder sig normalvedtægten og/eller ejerforeningens vedtægt efterrettelig for så vidt angår fx ”væsentlig forandring” og kræver, at et nødvendigt forebyggende, afhjælpende og/eller oprettende vedligeholdelsesarbejde, uanset om der skal optages bygge- og fælleslån, skal vedtages med kvalificeret stemmeflertal, er dette ugyldigt, hvorfor bestyrelsen ikke skal følge den.

Dersom ugyldighed ikke skulle foreligge, kunne det medføre en ny præcedens, der vil kunne skabe ejerforeningen store udfordringer fremadrettet, dersom almindelige vedligeholdelsessager, der burde være vedtaget med simpel majoritet af ejere kan kræves vedtaget med kvalificeret flertal. Dette kan bringe ejerforeningens almindelige vedligeholdelsespligt i fare, såfremt der ikke til fremtidige forslag kan opnås kvalificeret majoritet.

På den anden side bør heller ikke spørgsmålets væsentlighed i betydningen omfanget af dispositionens økonomiske konsekvenser være afgørende for afgrænsningen af ejerforeningens almindelige kompetence, det vil sige kompetence til at træffe afgørelse ved simpel majoritet.

Alle til en forsvarlig drift og vedligeholdelse af fælles ejendom hørende nødvendige forebyggende, afhjælpende og oprettende vedligeholdelsesarbejder må et simpelt flertal kunne træffe, selv om de er af stor vigtighed og medfører betydelige omkostninger, herunder optagelse af bygge-/fælleslån.

I Betænkning nr. 395/1965 angående ejerlejligheder mv. side 145 anføres det: ”Der stemmes normalt efter fordelingstal, men til vigtigere beslutninger kræves kvalificeret stemmeflerhed såvel efter antal som efter fordelingstal”. Brugen af ordet ”vigtigere” er efter det anførte ikke nøjagtig. De dispositioner, der henlægges til den kvalificerede majoritet, angår de vigtigere foranstaltninger, som samtidig ikke kan anses for nødvendige.

Hvad vil der ske, hvis det nødvendige kvalificerede flertal for et nødvendigt vedligeholdelsesarbejde ikke kan skaffes?

Når et vedligeholdelsesarbejde er åbenbart nødvendigt, må et simpelt flertal altid kunne træffe afgørelse uanset spørgsmålets betydning. Det modsatte resultat vil ikke harmonere med, at bestyrelsen er forpligtet til at sørge for, at holde fælles ejendom forsvarligt vedlige, herunder gennemfører påkrævede vedligeholdelsesarbejder.

Christian Fr. Wyller anfører side 512 i BOLIGRETT, 3. udgave, Bergen 1992, ”at simpel majoritet er tilstrækkelig til alle nødvendige vedligeholdelses- og reparationsarbejder og til alle nødvendige udskiftninger uanset udgifternes størrelse.

Højesteretsdommer Peter Blok anfører side 497 i EJERLEJLIGHEDER, 3. udgave, Jurist- og Økonomforbundets Forlag 1995, ”at mindretallet aldrig kan modsætte sig en foranstaltning, der må anses for nødvendig”, hvilket vil sige simpelt flertal.

Retspraksis

Simpelt flertal

Dommen i Huset 1982, hæfte 1, side 15 (Københavns Byret) anerkender, at en beslutning om en nødvendig reparation af ejendommens altaner, uanset udgifternes størrelse, kunne træffes med simpel majoritet.

I Ugeskrift for Retsvæsen 1991.185 H lagde landsretten - i overensstemmelse med parternes samstemmende opfattelse - til grund, at en beslutning om udskiftning af ejendommens tag skulle have været truffet med kvalificeret majoritet. Hvis der er en forsvarlig og væsentlig billigere løsning at nøjes med at reparere taget, er det korrekt at kræve kvalificeret majoritet til en beslutning om fuldstændig udskiftning. Er forholdet derimod det, at udskiftning klart må anses for den rigtige løsning, herunder - ud fra en vurdering på længere sigt - også økonomisk, bør beslutningen kunne træffes med simpel majoritet.

Østre Landsret afsagde en dom den 14. september 1994 (17. a.s. B-2372/91), hvor landsretten krævede kvalificeret majoritet til en beslutning om at udskifte en væsentlig del af ejendommens vinduer med termoruder, men forudsatte, at simpel majoritet havde været tilstrækkelig, hvis udskiftningen havde været nødvendig af hensyn til vinduernes tilstand.

I Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, T:BB, 2007.530 Ø, fastslog Østre Landsret, at en beslutning om aflukning af gård og etablering af cykel- og skralderum hverken krævede enighed eller kvalificeret majoritet, men simpelt flertal.

I Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, T:BB, 2011.151 Ø, kunne et flertal i en ejerforening lovligt vedtage og gennemføre beslutning om udskiftning af ejendommens vinduer med forsatsruder fra ejendommens opførelse i 1913. En ejerlejlighedsejer gjorde blandt andet gældende, at vinduesudskiftningen af arkitektoniske, æstetiske og økonomiske grunde indebar så væsentlig en forandring af ejendommen, at beslutningen kun gyldigt kunne have været vedtaget på generalforsamlingen med et kvalificeret flertal, og at beslutningen endvidere indebar et indgreb i hans særejendom i form af overflødiggørelse af forsatsruder opsat af ham selv. Landsretten fandt, at det lå inden for foreningens kompetence at træffe de pågældende beslutninger, og at der var tale om et led i den almindelige vedligeholdelse af ejendommen, der kunne vedtages med almindeligt stemmeflertal.

I en ejerforening blev det på en generalforsamling med almindeligt stemmeflertal besluttet, at udskifte ejendommens vinduer. Beslutningen skete på grundlag af dirigentens beslutning om, at forslaget om udskiftning af ejendommens vinduer med termoruder kun krævede simpelt flertal. En ejer, der efter fordelingstal repræsenterede 36,5 % af fordelingstallene, stemte imod, hvorfor beslutningen ikke kunne vedtages med kvalificeret majoritet. Vinduerne var i så dårlig stand, at maling og kitning var nødvendig, men denne omkostning var lige så stor som en udskiftning af vinduerne inklusiv et statstilskud. Der var tale om almindelige driftsøkonomiske overvejelser og ikke et ønske om forbedring, hvorfor landsretten fastslog, at beslutningen kunne vedtages med simpelt flertal, idet beslutningen ikke efter sit økonomiske omfang og sin beskaffenhed kunne karakteriseres som en ”væsentlig forandring” af ejendommens fælles bestanddele.

Kvalificeret flertal

I Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, T:BB, 2002.355 V, statuerede Vestre Landsret, at en væsentlig facadeændring, herunder en flytning af opgangen til 1. og 2. salen, krævede kvalificeret flertal.

Forslag og ændringsforslag på generalforsamling

Generalforsamling - Ugyldighed og ansvar