Begrænsning i fordelingstal

Bestemmelsen i Lov nr. 1713 af 16/12/2010 om ejerlejligheder § 2, stk. 4, blev indsat ved lov nr. 240 af 8. juni 1979 og er præceptiv (ufravigelig). Bestemmelsen trådte i kraft den 1. januar 1980 og lyder således:

En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979.”

Bestemmelsen tager sigte på at forhindre, at den oprindelige ejer af en udlejningsejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, bevarer majoriteten og dermed i realiteten hovedindflydelsen i ejerforeningen ved kun at sælge under 50 % af ejendommens ejerlejligheder.

Ved ejerlejlighedsloven af 1966 og den hertil hørende normalvedtægt etableredes en deklaratorisk ordning, hvorefter beslutninger i en ejerforening vedrørende dennes ordinære drift træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal, jf. normalvedtægtens § 1, stk. 3, mens vigtigere beslutninger og enhver vedtægtsændring kræver kvalificeret stemmeflerhed såvel efter antal som efter fordelingstal, jf. normalvedtægtens § 1, stk. 4.

En ejer af flere ejerlejligheder kunne efter 1966-loven deltage i afstemninger med det antal ejerlejligheder, vedkommende var ejer af, og med det samlede fordelingstal, disse lejligheder repræsenterede. Med indsættelsen af § 2, stk. 4, i 1979 begrænsedes denne stemmeret. Efter bestemmelsens ordlyd angår begrænsningen adgangen til at deltage i »afstemninger med fordelingstal«, hvilket på den angivne baggrund må forstås som beslutninger af en karakter som omhandlet i normalvedtægtens § 1, stk. 3. Bestemmelsens formål angives da også i forarbejderne at være at sikre de købere, der bor i ejerlejlighedsejendomme, »en rimelig medindflydelse« - ikke enerådighed - bl.a. i tilfælde, hvor den oprindelige ejer af hele ejendommen sælger netop så mange lejligheder, at han bevarer »majoriteten«, hvilket i cirkulæret om lovændringen er udlagt som salg af under 50 % af ejendommens ejerlejligheder - ikke salg af under 2/3. De dispositioner, som bestemmelsen i forarbejderne angives at angå, vil typisk bero på beslutninger, som efter deres karakter henhører under normalvedtægtens § 1, stk. 3.

Bestemmelsen afskærer således ikke en ejer af flere lejligheder fra - med antallet af disse - at udøve den centrale ejerbeføjelse at deltage i beslutninger af en karakter, som efter normalvedtægtens § 1, stk. 4, kræver kvalificeret flertal også efter antal. Bestemmelsen skal forstås således, at en ejer af flere efter udgangen af 1979 genudlejede ejerlejligheder i en ejerforening ikke med disse lejligheders fordelingstal kan deltage i afstemninger, der kræver kvalificeret flertal, omfattet af normalvedtægtens § 2, stk. 4, eller en ejerforenings tilsvarende vedtægt. Hovedformålet med bestemmelsen i ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4, er ifølge forarbejderne at hindre magtmisbrug og sikre mindretallet ”en rimelig medindflydelse”.

I bemærkningerne til lovforslaget, jf. Folketingstidende 1978-79, tillæg A, spalte 2621, anføres bl.a. følgende:

Lovforslaget indeholder dels en række ændringer, som er en konsekvens af forslagene til lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og boligfællesskaber, der indeholder ændringer i forhold til de hidtidige love om disse forhold, dels nogle ændringer, som skal tydeliggøre lovens bestemmelser. Herudover indeholder lovforslaget en bestemmelse, der skal sikre, at de købere, der bebor ejerlejlighedsejendomme, får en rimelig medindflydelse på ejendommens forhold.

Der er forekommet en række tilfælde, hvor en udlejer opdeler en ejendom i ejerlejligheder og sælger netop så mange, at han bevarer majoriteten i ejerforeningen. Det betyder bl.a., at denne ejer fortsat kan bestemme, hvorvidt der skal ske moderniseringer, reparationer og vedligeholdelse og i givet fald, i hvilket omfang det skal ske.

Når en ejendom opdeles i ejerlejligheder, og udlejede lejligheder sælges, efterhånden som de bliver ledige, må det være en rimelig forudsætning for køberne, der rykker ind i ejendommen, at ejendommen efterhånden bliver en ejerlejlighedsejendom, hvis forhold bestemmes af, hvor mange ejerlej-lighedsejere der bor i ejendommen.

Det foreslås derfor, at lejligheder, der udlejes, ikke tæller med ved afstem-ninger, således at køberne, efterhånden som der sker genudlejninger, vil få større og større indflydelse.

I Boligministeriets cirkulære nr. 190 af 26. oktober 1979 om ændringer i lov om ejerlejligheder mv., der omhandler de ved lovændringen indførte ændringer, hedder det bl.a.:

Mindretalsbeskyttelse

3. Ejeren af en ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder, kan, når en lejlighed bliver ledig, som hidtil vælge, om han vil sælge eller udleje lejligheden, men i begge tilfælde mister han efter lovens § 2, stk. 4, efter 1. januar 1980 retten til at stemme efter fordelingstal vedrørende lejligheden.

Bestemmelsen tager sigte på at forhindre, at den oprindelige ejer af en udlejningsejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, bevarer majoriteten og dermed i realiteten hovedindflydelsen i ejerforeningen ved kun at sælge under 50 pct. af ejendommens ejerlejligheder.

Bestemmelsen omfatter kun ejere af flere lejligheder. Den ejerlejlighedsejer, som kun har een lejlighed, som er udlejet, bevarer således sin stemmeret i ejerforeningen vedrørende den pågældende lejlighed.

I bemærkningerne til den ved lov nr. 240 af 8. juni 1979 i ejerlejlighedsloven som § 2, stk. 4, indsatte bestemmelse hedder det blandt andet:

Det foreslås derfor, at lejligheder, der udlejes, ikke tæller med ved afstemninger, således at køberne, efterhånden som der sker genudlejninger, vil få større og større indflydelse.

I bemærkningerne til lovforslaget er vedrørende ovennævnte bestemmelse anført:

”Der er forekommet en række tilfælde, hvor en udlejer opdeler en ejendom i ejerlejligheder og sælger netop så mange, at han bevarer majoriteten i ejerforeningen. Det betyder bl.a., at denne ejer fortsat kan bestemme, hvorvidt der skal ske moderniseringer, reparationer og vedligeholdelse og i givet fald, i hvilket omfang det skal ske.

Når en ejendom opdeles i ejerlejligheder, og udlejede lejligheder sælges, efterhånden som de bliver ledige, må det være en rimelig forudsætning for køberne, der rykker ind i ejendommen, at ejendommen efterhånden bliver en ejerlejlighedsejendom, hvis forhold bestemmes af, hvor mange ejerlejlighedsejere der bor i ejendommen.

Det foreslås derfor, at lejligheder, der udlejes, ikke tæller med ved afstemninger, således at køberne, efterhånden som der sker genudlejninger, vil få større og større indflydelse.

I Boligministeriets cirkulære nr. 177 af 25. august 1977 om ejerlejligheder m.v. hedder det bl.a.:

Fordelingstallet

Fordelingstallet for hver enkelt ejerlejlighed skal, hvis et sådant ønskes fastsat, angives i anmeldelsen om opdeling i ejerlejligheder. Det må antages, at senere ændringer i fordelingstallene kun kan ske, når alle ejere, der berøres af ændringen, samtykker.

I det lovforslag, som ligger til grund for indsættelse af § 2, stk. 4, i ejerlejlighedsloven i 1979, er det i bemærkningerne, jf. Folketingstidende 1978-79, tillæg A, sp. 2621 om bestemmelsen anført, at den ”skal sikre, at de købere, der bebor ejerlejlighedsejendomme, får en rimelig medindflydelse på ejendommens forhold.

Der henvises endvidere til:

- Ejerlejligheder af Peter Blok, p. 413 ff

- Ejerlejligheder - i praksis af Peter Andreasen, p. 103

- Artikel i Huset 1977, hæfte 5, Vagn Jensen

- Artikel i Huset 1978, hæfte 10, p. 6

- Artikel i Huset 1978, hæfte 12, Holger Olsen, p. 19 ff

- Ugeskrift for Retsvæsen, UfR, 1988.129 H

- Ugeskrift for Retsvæsen, UfR, 1995.390 Ø

- Ugeskrift for Retsvæsen, UfR, 1999.245/2 H

- Ugeskrift for Retsvæsen, UfR, 2008.1793 Ø

- Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, T:BB, 1999.117

- Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, T:BB, 2008.502

- Folketingstidende 1978-79, A sp. 2621,

Den oprindelige ejerlejlighedslov - lov nr. 199 af 8. juni 1966 - er baseret på betænkning nr. 395/1965 angående ejerlejligheder, jf. Folketingstidende 1965-66, tillæg A, sp. 499 f, og Folketingstidende 1964- 65, tillæg A, sp. 2471 f. Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a., jf. Folketingstidende 1964-65, tillæg A, sp. 2477 ff.