Ejerlejlighedens areal

Netto- og bruttoarealet

Der er to måder at opgøre en ejerlejligheds areal på, nemlig netto- og bruttoarealet. Forskellen mellem bruttoetagearealet (BBR-arealet) og det tinglyste areal (nettoarealet) er lejlighedens andel af adgangsarealer. Det tinglyste areal fremgår af tingbogsattesten og ejerlejlighedskortet og udgør som regel udelukkende lejlighedens beboede areal. Bruttoarealet indeholder også lejlighedens andel af ydervægge, andel i adgangsarealer mv. Som tommelfingerregel er det tinglyste areal 10 % mindre end bruttoetagearealet.

Nettoarealet

Ifølge tinglysningsbekendtgørelsens § 44 angives en ejerlejligheds areal, opmålt af en landinspektør med beskikkelse, som nettoarealet, ved at andele af adgangsarealer mv. ikke medtages. Der henvises tillige til bestemmelserne om ejerlejligheder i kapitel 8, § 31-38.

Bruttoarealet

Bruttoetagearealet anvendes i Bygnings- og Boligregistret, BBR, og udgør ejerlejlighedens samlede areal medregnet ydervægge og andel i adgangsarealer. Bruttoetagearealet opgøres som arealet i vandret plan målt til ydersiden af de begrænsende ydervægge. Arealet af de enkelte boliger eller erhvervslokaler afgrænses mod omgivende boliger eller erhvervslokaler ved halvdelen af skillevægge til disse. Skillevægge til adgangsarealer henregnes dog fuldtud til boligen/erhvervslokalet.

Den nævnte definition på bruttoetagearealet gælder med de begrænsninger og tilføjelser, der er anført i bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler § 1.

Ejerlejlighedens areal opmåles på en nærmere fastsat måde, jf. Boligministeriets Cirkulære nr. 177 af 25. august 1977 om ejerlejligheder og om boligfællesskaber pkt. 35.

Det tinglyste areal er resultatet af en landinspektørs opmåling, da ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder. Der henvises til DS 13000.

Fordelingstal

Arealet har betydning for fordelingstallet for den enkelte lejlighed. Fordelingstallet er den grundlæggende fordelingsnøgle, som afgør, hvor stor en del af ejerforeningens udgifter - og eventuelle indtægter - ejeren af den enkelte ejerlejlighed skal afholde. Fordelingstallet er som regel etableret på udstykningstidspunktet på baggrund af den enkelte lejligheds størrelse og justeres ved ændringer af opdelingen af lejlighederne. Ved udstykning af ejerlejligheder bestemmes fordelingstallet suverænt af den oprindelige ejer.

Boligministeriets Cirkulære nr. 177 af 25. august 1977 om ejerlejligheder og om boligfællesskaber pkt. 33 bestemmer hvorledes fordelingstallet fastsættes:

"Ejerne af ejerlejlighederne ejer i fællesskab grunden og andre fællesindretninger, f.eks. indgangsarealer, trapperum inklusive ydervægge, tage og kælderrum med de heri værende tekniske installationer.

Den enkelte ejerlejligheds andel i dette fællesskab kan angives ved et fordelingstal, fastsat som en brøkdel. Såfremt fordelingstal ikke er fastsat, er lejlighederne ligestillede.

Det betyder, at hver enkelt ejerlejligheds bidrag til fællesskabet skal være af samme størrelse.

Loven giver ingen vejledning med hensyn til, hvorledes man udregner et fordelingstal. Det er således overladt til ejeren at fastsætte fordelingstal for de enkelte lejligheder, men en rimelig ordning ejerne imellem forudsætter, at fordelingstallene fastsættes efter lejlighedernes indbyrdes værdi. Hvor alle ejerlejligheder benyttes til beboelse, vil det - på samme måde som ved lejefastsættelse - være naturligt som udgangspunkt at anvende lejlighedens areal, medens det indbyrdes fordelingstal mellem lejligheder og erhvervslokaler bør fastsættes efter et skøn over deres indbyrdes salgspris.

Fordelingstallet for hver enkelt ejerlejlighed skal, hvis et sådant ønskes fastsat, angives i anmeldelsen om opdeling i ejerlejligheder. Det må antages, at senere ændringer i fordelingstallene kun kan ske, når alle ejere, der berøres af ændringen, samtykker.

Ved en eventuel overdragelse af en del af en ejerlejlighed til en anden ejerlejlighed må der ske en regulering af den enkelte lejligheds fordelingstal inden for det fordelingstal, som er fælles for de to lejligheder."

Fordelingstallet har også en betydning, når der afholdes generalforsamling. Her hænger vægten af den enkeltes personlige stemmer sammen med fordelingstallet. Fordelingstallet har derudover betydning for ejerens relative andel af ejerforeningens grund og fælles bygningsbestanddele.

I henhold til lov nr. 526 af 28. maj 2014 om formidling af fast ejendom m.v., skal salgsopstillingen, udover kravene i lovens § 39, stk. 1, indeholde oplysning om grund-, bygnings- og boligareal (BBR-arealer) samt eventuelt fordelingstal, jf. dog § 7 i lov om ejerlejligheder, jf. lov om formidling af fast ejendom § 6, pkt. 5.