Fordelingstal – fastsættelse og ændring

Ifølge ejerlejlighedslovens § 6, stk. 1, skal alle ejerforeningens fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier og udgifter til administration og vedligeholdelse af fællesbestanddele og tilbehør, bidrag til en eventuel grundfond m.v., udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i ejerlejlighedslovens § 2, stk. 1, nævnte forhold.

I henhold til ejerlejlighedslovens § 2, stk. 1, har ejeren af en ejerlejlighed sammen med andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, er lejlighederne ligestillede, jf. § 2, stk. 1.

Fastsættelsen af fordelingstal har stor betydning for omkostningsfordelingen i en ejerforening. Normalt er det den oprindelige ejer, der udstykker udlejningsejendommen til ejerlejligheder, som fastsætter fordelingstallene og der findes ikke bestemte kriterier, der skal lægges til grund for fastsættelsen, hvilket i visse tilfælde kan skabe nogle udfordringer.

Som udgangspunkt bør fastsættelsen af fordelingstal være rimeligt over for den enkelte ejerlejlighedsejer og afspejle de forhold, som den enkelte ejerlejlighedsejer objektivt set belaster ejerforeningens økonomi med. Andre juridiske forfattere argumenterer for, at fordelingstallene bør fastsættes med udgangspunkt i ejerlejlighedernes indbyrdes værdi, men dette synspunkt afspejler ikke nødvendigvis hvad de enkelte ejerlejligheder belaster ejerforeningens økonomi med.

Normalt fastsættes fordelingstallene i henhold til antallet af kvadratmeter, dersom ejerlejlighederne er af rimelig samme standard, hvilket vil gælde i langt de fleste tilfælde, men der kan være andre tilfælde, hvor en sådan fordeling ikke forekommer fair i forhold til hvor stor en belastning den enkelte ejerlejlighed belaster foreningen med.

Fastsættelsen af fordelingstal i sådanne tilfælde kan ud fra en mere saglig og objektiv tilgang omfatte en række elementer som fx:

- ejerlejlighedens alder og vedligeholdelsestilstand. Specielt hvis ejerlejlighederne ikke er opført på samme tid, og her tænkes ikke kun på den indvendige vedligeholdelsestilstand som er ejerlejlighedsejerens omkostning, men i højere grad den udvendige vedligeholdelsestilstand,

- ejerlejlighedens areal, rumgang (kompensation for skrå vægge),

- ejerlejlighedens beliggenhed i ejendommen. En taglejlighed belaster en ejerforenings økonomi mere end en ejerlejlighed på 1. sal. Tilsvarende kan lejligheder i stueniveau, fx på grund af oversvømmelser i kælderen, også belaste en ejerforenings økonomi mere end en ejerlejlighed på 1. sal. Hvis der er elevator belaster lejlighederne i stueniveau ikke ejerforeningen med omkostninger til elevatorservice, som de øvrige lejligheder gør,

- ejerlejlighedens beliggenhed på ejendommens areal. Der er forskel på om ejerlejligheden er beliggende på tør og fast undergrund eller om den er beliggende i et tidligere sump- og/eller moseområde,

- ejerlejlighedens antal af udvendige døre og vinduer. Der er forskel på, om en ejerlejlighed har to mindre vinduer eller fem store vinduer og to altandøre.

Det er ikke umiddelbart enkelt, at give en standardmodel for fastsættelsen af fordelingstal, men det bør tilstræbes, at sigte mod en enkel model, hvoraf det fremgår, hvor meget den enkelte ejerlejlighed belaster ejerforeningens økonomi med, herunder de fælles bestanddele og forbruger af de fælles faciliteter, snarere end ud fra en matematisk fastsættelse baseret på ejerlejlighedernes areal.

Ændring af fordelingstal

Indledningsvis henvises til ejerlejlighedslovens § 2, stk. 1 og § 6, stk. 1.

Den oprindelige eller en senere vedtaget vedtægt kan fraviges/ændres ved senere vedtagelse af en ny vedtægt på en generalforsamling. Er der tale om, at nogle ejerlejlighedsejere opnår fordele og andre ulemper, kræver det samtykke fra de negativt berørte ejerlejlighedsejere.

Fordelingstallene har betydning for fordelingen af omkostninger og stemmer på en generalforsamling, og en ændring af fordelingstallene kræver samtykke fra samtlige ejelejlighedsejere. Dersom panthaverne ikke har samtykket i ændringen, er ændringen ikke bindende for panthaverne.

Flertalsbeslutning - enstemmighed

En ændring af vedtægten, der ændrer fordelingstallene, den grundlæggende fordelingsnorm eller udskiller visse udgiftsposter til fordeling efter en særlig fordelingsnorm, kan ikke gennemføres med kvalificeret flertalsbeslutning, men kræver enighed, hvilket vil sige samtykke fra samtlige ejerlejlighedsejere.

Flere domme og juridiske artikler understøtter ovennævnte: U 1980.552 H, U 1981.550 V, U 1994.565 V, U 2003.187 V, T:BB, 2004.417, T:BB 2011.178, T:BB 2012.399, Østre Landsrets kendelse i Fuldmægtigen 1991 s. 116, Østre Landsrets dom af 17. april 2012 (B-119-12), Responsum i Huset 1983, hæfte 5, side 11, og Huset 1984, hæfte 2, side 24 (ØL), hvoraf tre domme gennemgås neden for. Alle tre ejerforeninger havde med kvalificeret flertal vedtaget ændringer i ejerforeningens vedtægt.

I U 1994.565 V havde ejerforeningen ændret omkostningsfordelingen mellem ejerlejlighedsejerne, hvilket landsretten afviste med den begrundelse, at ændringerne efter deres beskaffenhed måtte anses for at udgøre et sådant indgreb i den enkelte ejerlejlighedsejers rettigheder, at der ikke kunne træffes gyldig beslutning herom på generalforsamlingen alene med et kvalificeret flertal af ejerlejlighedsejerne.

I U2003.187 V havde ejerforeningen ændret parkeringsretten i gården for ejere af erhvervslejligheder, således at de efter vedtægtsændringen ikke længere skulle besidde denne parkeringsret. Tinglysningen blev afvist af tinglysningsdommeren, hvilket landsretten stadfæstede med bemærkning om, at parkeringsretten ikke gyldigt kan ændres uden samtykke fra ejerne af den eller de omhandlende erhvervslejligheder, samt at parkeringsretten var tillagt ejerlejlighedsejerne af erhvervslejlighederne ved den oprindelige vedtægt, hvilket ikke ved flertalsbeslutning kunne ændres med den nye vedtægt. Tinglysningsdommeren bemærkede tillige, at der gælder ”en almindelig selskabs- og foreningsretlig grundsætning om, at der ikke ved flertalsbeslutning kan gøres indgreb i rettigheder, der er tillagt det enkelte medlem som en kontraktsmæssig ret”. I denne sag kunne indehaverne af erhvervslejlighederne støtte ret på en aftalt kontraktsmæssig ret, der udsprang af en aftale med den oprindelige ejer af hvem ejerlejlighedsejeren havde købt retten til parkering, modsat en ret tilkendt ved flertalsbeslutning. Havde ejerlejlighedsejeren alene støttet sin ret på en tidligere af generalforsamlingen truffet beslutning med kvalificeret flertal, ville denne parkeringsret på samme måde kunne inddrages igen.

I T:BB 2011.178 havde ejerforeningen indført en regel, der begrænsede ejerlejlighedsejerens rådighed over ejerlejligheden, ved at indføre en regel i vedtægten, hvorefter udleje ad lejligheder alene kunne foretages i op til to år og at en forlængelse herudover skulle godkendes af bestyrelsen. Ejerlejlighedsejeren fik landsrettens medhold i, at restriktionen ikke var gyldig over for ejerlejlighedsejeren.

Hvis fordelingstallet er åbenbart urimeligt, kan ejerne få vedtægternes fordelingstal ændret ved dom i henhold til aftalelovens § 36.

Ændring af fordelingstallene i en ejerforening ikke kan ske med kvalificeret flertal efter bestemmelserne om væsentlige ændringer, men alene ske med tilslutning fra samtlige lejlighedsejere.

Som udgangspunkt skal fordelingstallene og dermed fordelingen af fællesudgifterne afspejle lejlighedernes indbyrdes værdi. Er fordelingstal ikke fastsat i vedtægterne, er alle ejerlejligheder ligestillede, jf. § 2, stk. 1.