Begrebet entreprise relaterer sig til et bygge- og/eller anlægsarbejde, fx en renoveringssag i en ejerforening. Inden igangsætning af en entreprise udarbejdes der en entreprisekontrakt mellem bygherren (ejerforeningen) og entreprenøren/håndværkeren. Der kan også være tale om flere entreprenører og håndværkere, enten sidestillet eller som underentreprenører. Der findes forskellige former for entrepriser. Disse kan opdeles i totalentreprise, hovedentreprise eller fagentreprise.
- Ved totalentreprise underskriver ejerforeningen blot en kontrakt og betaler i henhold til de aftalte betalingsterminer og entreprenøren udfører det aftalte byggearbejde, typisk større byggesager og sjældent mindre renoveringssager, om- og -tilbygninger.
Totalentreprenøren råder oftest over en projekteringsafdeling og forestår hele projekteringen og indgår kontrakter med underentreprenører og styrer projektet og dets udførelse frem til den færdige aflevering.
Bemærk, at der ikke er inkluderet uvildigt tilsyn med hensyn til kvaliteten mv., hvorfor ejerforeningen bør alliere sig med en uvildig byggesagkyndig, til at varetage ejerforeningens interesser.
- Ved hovedentreprise udarbejder ejerforeningens byggerådgiver projekt- og udbudsmaterialet, som entreprenøren afgiver tilbud på grundlag af, hvorefter der indgås en hovedentreprisekontrakt.
Hovedentreprise anvendes i stort omfang i ejerforeninger.
I hovedentreprisen er ikke inkluderet uvildigt tilsyn med kvaliteten mv. Denne funktion udføres af ejerforeningens byggerådgiver.
- Ved fagentreprise er det ejerforeningen eller foreningens byggerådgiver, der styrer processen med projektering, indhentning af byggetilladelse, styring og koordinering af hele byggeprocessen.
Juridisk set er forskellen på hovedentreprise og fagentreprise, at ved hovedentreprise løber ejerforeningen en væsentlig mindre risiko, idet en stor del af ansvaret vil kunne placeres hos foreningens byggerådgiver eller hovedentreprenør. I fagentreprise påhviler der ejerforeningen et væsentligt større ansvar.
Der findes ikke i dansk ret en lovgivning om entrepriser. Mange byggesager i ejerforeninger reguleres af standardvilkårene ”Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed", AB 92 nu og pr. 1. januar 2019 AB 18. Ved projektering anvendes ofte standardvilkårene i: "Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgivning og bistand", ABR 89 nu og pr. 1. januar 2019 ABR 18. Er der tale om totalentreprise anvendes ofte standardvilkårene i "Almindelige Betingelser for Totalentreprise", ABT 93 nu og pr. 1. januar 2019 ABT 18.
En ejerforening har forbrugerstatus, hvorfor opmærksomheden henledes på voldgiftslovens § 7, stk. 2, hvoraf fremgår:
”I sager om forbrugeraftaler er en voldgiftsaftale, der er indgået, før tvisten opstod, ikke bindende for forbrugeren.”
samt retsplejelovens 245, stk. 2, hvoraf fremgår:
”I sager om forbrugeraftaler er en forudgående aftale om værneting ikke bindende for forbrugeren.”
AB og ABT er et afbalanceret juridisk regelsæt mellem rimeligt jævnbyrdige parter, der er kommet i stand ved forhandling mellem repræsentanter for modstående interesser. Betingelserne kan derfor fortolkes under anvendelse af almindelige fortolkningsprincipper. Da AB-betingelserne ikke er en lov, skal de imidlertid vedtages i aftaleforholdet mellem ejerforeningen og entreprenøren for at få retsvirkning. Flere af AB's bestemmelser er dog udtryk for udfyldende retsregler inden for entrepriseområdet og vil i samme udstrækning have betydning uden særlig vedtagelse.
Entrepriseretten omfatter aftaler og deklaratoriske regelsæt til forståelsen af hvilken byggesag, der skal gennemføres og på hvilket grundlag.
Entrepriseret er reguleret gennem en række forskellige regel- og vilkårssæt. Følgende love influerer på entrepriseretten:
- Købeloven
- Aftaleloven
- Konkurrenceloven
- Cirkulærer: der findes en række cirkulærer om fast pris og tid på bygge og anlægsarbejde, kvalitetssikring m.m.
- Love og direktiver for større byggesager – disse bygger alle på EU-ret.
Der findes også en række standardvilkår i branchen, hvor AB 92 udgør det mest brugte og velkendte i branchen. AB 92 er almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge og anlægsvirksomhed fra 1992. Der er ikke tale om en lov, men blot nogle aftalte fællesvilkår. Vilkårene er derfor kun gældende, hvis AB 92 er aftalt for den konkrete entreprise. AB reglerne anvendes i langt de fleste professionelle byggesager, og indeholder regler om bygherrens og entreprenørens rettigheder og pligter.
Nyt aftalegrundlag pr. 1. januar 2019
Pr. 1. januar 2019 træder et nyt regime i kraft, der omfatter:
AB 18, bilag Projektudvikling, Projektoptimering, Driftskrav, Incitamenter. AB 18 gælder ikke for ejerforeninger for så vidt en ejerforening har forbrugerstatus, jf. AB 18 § 1.
AB Forenklet, som vil være gældende for langt de fleste sager under 100 mio. kr. i entreprisesum. AB 18 gælder ikke for ejerforeninger for så vidt en ejerforening har forbrugerstatus, jf. AB 18 § 1.
ABR 18, ABR 18 gælder ikke for ejerforeninger for så vidt en ejerforening har forbrugerstatus, jf. ABR 18 § 1.
ABT 18, ABT 18 gælder ikke for ejerforeninger for så vidt en ejerforening har forbrugerstatus, jf. ABT 18 § 1.
AB92 Forbruger gælder for ejerforeninger, da en ejerforening har forbrugerstatus. Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen vurderer i løbet af efteråret 2018, hvorvidt AB Forbruger også skal opdateres.
Vejledning til AB Forbruger, juni 2012
AB Forbruger, bilag 11 Særlige betingelser
Forbrugeraftale ved håndværkerarbejde
AB Forbruger, Standardkontrakt