Normalvedtægt og særvedtægt - påtaleberettigede og Tinglysningsrettens materielle prøvelse
Den nye normalvedtægt, der for eksisterende ejerforeninger trådte i kraft pr. 1. januar 2022, blev udstedt som en deklaratorisk (fravigelig ved aftale) bekendtgørelse af boligministeren, jf. lov om ejerlejligheder § 5, stk. 1, hvilket vil sige at ejerforeningerne har mulighed for på gyldig vis at fravige den. Den nye normalvedtægt erstatter den tidligere normalvedtægt fra 2004. Den første normalvedtægt var fra den 14. juni 1966.
Eksisterende ejerforeninger, der ikke har en gyldig vedtaget særvedtægt, som fraviger normalvedtægten, vil være omfattet af den til enhver tid gældende normalvedtægt og dermed også den nye normalvedtægt.
Den nye normalvedtægt ændrer ikke eksisterende tinglyste særvedtægter. Den nye normalvedtægt er deklaratorisk og vil finde anvendelse, hvis reglerne heri ikke er fraveget ved en gyldig særvedtægt. Det medfører, at en eksisterende særvedtægt udfyldes med den nye normalvedtægts bestemmelser med virkning fra ikrafttrædelsen den 1. januar 2022 for eksisterende ejerforeninger, når særvedtægten ikke efter sit indhold regulerer det pågældende spørgsmål eller ikke regulerer dette fuldt ud. Det samme gælder, hvis ejerforeninger har tinglyst normalvedtægten fra 1966 eller 2004.
Boligministeriet vil udarbejde en vejledning til den nye normalvedtægt for ejerforeninger, som vil indeholde en beskrivelse til forståelse og anvendelse af de enkelte bestemmelser i normalvedtægten. Vejledningen forventes sendt i høring inden juni 2024 og offentliggjort i løbet af efteråret 2024.
I ejerlejlighedsloven § 5, stk. 2, er det fastsat, at ”Normalvedtægtens bestemmelser er gældende, medmindre de er fraveget ved gyldig beslutning”. Bestemmelsen viderefører den gældende bestemmelse om, at normalvedtægten for ejerforeninger har karakter af deklaratoriske retsregler, hvorefter normalvedtægtens bestemmelser er gældende, medmindre de er fraveget ved en gyldig beslutning. Der skal være tale om en gyldig beslutning truffet af ejerforeningens generalforsamling i henhold til foreningsvedtægtens bestemmelse om beslutningsdygtighed og nødvendigt 2/3 kvalificeret flertal. Er der ikke på generalforsamlingen truffet gyldig beslutning om fravigelse af normalvedtægten, vil normalvedtægten stadig være gældende for ejerforeningen.
Opstår der tvivl om, hvorvidt hensigten har været at fravige normalvedtægtens bestemmelser, må det afgøres konkret, om disse anvendes udfyldende. Hvis der er vedtaget en særvedtægt, som udtømmende regulerer det givne forhold, har normalvedtægtens bestemmelser ingen betydning. Man taler om en udfyldende særvedtægt. Har særvedtægtsbestemmelsen alene karakter af et tillæg til normalvedtægten, fx hvor bestemmelsen regulerer forhold, som er uomtalte i normalvedtægten, vil normalvedtægten være gældende for de øvrige forhold. Hvis der er tvivl om, hvorvidt hensigten har været at fravige normalvedtægten, må udgangspunktet være, at normalvedtægten ikke kan anses for fraveget, medmindre der i særvedtægten er optaget en bestemmelse, som direkte og i samme detaljeringsgrad tager stilling til samme spørgsmål, eller udtrykkeligt erklærer, at normalvedtægtens bestemmelse ikke skal finde anvendelse. Fravigelse af normalvedtægten efter forholdets natur (ex aequo et bono) kan derimod ikke ske.
I ejerlejlighedslovens § 5, stk. 5, er fastsat, at ejerforeningen er påtaleberettiget for rettigheder, der følger af en tinglyst særvedtægt. Før tinglysningsloven i 1927 var der ikke noget krav om, at servitutten skulle angive den eller de påtaleberettigede fysiske og/eller juridiske personer, hvorfor der kunne være tvivl om, hvem der kunne påtale og håndhæve krænkelser af servitutten. I dag løser tinglysningslovens § 10, stk. 5, tvivlen:
”Et servitutdokument skal altid angive den eller de påtaleberettigede, samt om servitutten er tidsbegrænset og i givet fald den periode, dokumentet skal være tinglyst. Perioden kan forlænges ved ny tinglysning. Desuden skal servituttens geografiske udstrækning angives, og det skal fremgå, hvilken eller hvilke ejendomme der er herskende i henhold til servitutten.”
Påtaleberettigede
Påtaleberettiget er den eller de personer, der senere kan disponere over vedtægten i forhold til tingbogen. I FM 1-2006-380633 blev det fastslået, at ejerforeningen som påtaleberettiget kunne påtegne en tinglyst vedtægt om ændring af vedtægten, uanset at hver enkelt ejer af ejerlejlighederne var anført som påtaleberettiget i vedtægten. I FM 2011.246 fastslog landsretten i forlængelse heraf, at man kunne anføre såvel ejerforeningen som ejerne som påtaleberettigede, uden at dette skabte uklarhed om rette påtaleberettigede - uanset at ejerne ikke selvstændigt hver især var reelt påtaleberettigede, idet deres underskrift efter afgørelsen fra 2006 ikke var nødvendig for at ændre servitutten. Ejerforeningen skal efter ejerlejlighedslovens § 5, stk. 5, være påtaleberettiget. Det anbefales, at alene ejerforeningen er påtaleberettiget i vedtægten. En ændring af vedtægten kræver samtykke fra den påtaleberettigede. En ændring af et servitutdokument kræver samtykke fra alle påtaleberettigede, jf. sekretariatschef ved Tinglysningsretten og redaktør af Fuldmægtigen Brian Pedersen Veie: ”Digital tinglysning i praksis”, 4. udg., 2020, side 185.
Påtaleberettigede er berettiget til at håndhæve servitutten ved at kræve forholdet berigtiget og ved at rejse en civil- eller straffesag ved domstolene. Kan den servitutberettigede godtgøre eller sandsynliggøre sit krav mod den servitutforpligtede, kan den servitutberettigedes krav gennemtvinges af fogedretten ved en umiddelbar fogedforretning uden sædvanligt tvangsfuldbyrdelsesgrundlag (fx en dom eller et retsforlig), jf. professor, dr.jur. Jens Evald: ”Servitutretten”, 1. udg., 2021, side 155 og professor, dr.jur. Peter Mortensen: ”Digital tinglysning”, 4. udg., 2018, side 128.
En særvedtægt skal tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være gyldig mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Særvedtægter tinglyses som servitut på den enkelte lejlighed. Bestemmelse skal sikre, at en ejerforening, der tinglyser en særvedtægt, overholder kravet i tinglysningslovens § 10, stk. 5, om at et servitutdokument skal angive den eller de påtaleberettigede. Det fremgår af tinglysningsbekendtgørelsens § 27, stk. 1, at servitutstiftende dokumenter skal indeholde den påtaleberettigedes CPR- eller CVR-nummer (fysisk eller juridisk person) eller, hvis vedkommende ikke har et CPR- eller CVR-nummer, navn og adresse, medmindre den påtaleberettigede er den til enhver tid værende ejer af en bestemt fast ejendom.
Materiel prøvelse
Tinglysningsretten påser, at der er tale om vedtagelse af en vedtægt eller en vedtægtsændring, der kan vedtages. Ejerforeningens beslutningsret er begrænset af de forenings- og selskabsretlige grundsætninger, der gælder i dansk ret, herunder grundsætningen om, at alle medlemmer har stemmeret, og at en ejendomsret og stemmeret ikke kan adskilles. Vedtægtsændringer, der strider mod disse grundsætninger, vil altid blive afvist af Tinglysningsretten. Desuden kontrollerer Tinglysningsretten, at der er vedtaget en endelig vedtægt eller vedtægtsændring, jf. juridisk chef Brian Pedersen Veie: ”Digital tinglysning i praksis”, 4. udg., 2020, side 177.
Fx har Tinglysningsretten afvist en ejerforeningsvedtægtsbestemmelse om, at en ejerlejlighedsejer alene var valgbar til foreningens bestyrelse, hvis denne beboede sin ejerlejlighed, da den var i strid med § 3 i ejerlejlighedsloven, jf. V.L.K. af 8. februar 2022 V.L.B.-0407-21 (21/25359).
Når ejerforeningen er påtaleberettiget for rettigheder, der følger af en særvedtægt, har ejerforeningen pligt til at håndhæve vedtægtens bestemmelser og dermed varetage ejernes rimelige interesser.
En udfyldende særvedtægt er en samling af særvedtægtsbestemmelser, der træder i stedet for normalvedtægten, der altid har været og fortsat er mulig af fravige. Fravigelsen kan ske ved at man fraviger normalvedtægten i sin helhed eller ved at man blot fraviger enkelte bestemmelser og tinglyser disse bestemmelser, hvorved de får karakter af et tillæg til normalvedtægten.
Fortolkningsmæssige vanskeligheder løses ved almindelig fortolkning. For så vidt angår den materielle prøvelse og fortolkning henvises til advokat (H) Peter Andreassen i T:BB2006.221, afsnit 5.4.1., der også er gengivet i lovbemærkningerne til ejerlejlighedslovens § 5.
Af ejerlejlighedsloven § 5, stk. 3, fremgår, at fravigelser fra normalvedtægten kan tinglyses, hvilket ejerforeningen har kunnet siden 1. juli 1966 (oprindeligt ejerlejlighedslovens § 7), hvilket vil sige tinglyse en fuldstændig særvedtægt, der gør normalvedtægten overflødig.
Det er som anført i Karnovs note til ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2, at der har været en lang tradition for at medtage bestemmelser i særvedtægten, der minder om eller svarer til bestemmelser i normalvedtægten.