Ejerforeningen er et selvstændigt retssubjekt, hvilket indebærer, at foreningen af en skadelidt - et medlem eller tredjemand - vil kunne holdes ansvarlig for sine skadegørende eller manglende dispositioner, betinget af at skaden er forvoldt gennem en disposition truffet på foreningens vegne eller at en disposition ikke var truffet.
Det retlige grundlag for ansvaret: DL 3-19-2 og sagens natur
I mange tilfælde vil det formelle grundlag for ejerforeningens ansvar være reglen i Danske Lovs 3‑19-2. Dette gælder således, hvis der består et over/underordnelsesforhold - det vil sige en instruktions‑ og tilsynsbeføjelse i forhold til det foreningsorgan, der i sin optræden for ejerforeningens vegne optræder skadevoldende.
Danske Lovs regel er imidlertid ikke tilstrækkelig. Ofte tilkommer der således foreningsorganer en handlebeføjelse i henhold til vedtægterne, uden at denne beføjelse udøves i henhold til direktiver af den art fra oven, DL 3‑19‑2 forudsætter. Selve den omstændighed, at foreningen anerkendes som selvstændig juridisk person, vil imidlertid indebære, at denne person også kan pådrage sig ansvar ved de dispositioner, denne organisations kompetente organer træffer. Dette følger så at sige af sagens natur.
Betingelsen for ejerforeningens hæftelse: Dispositionen skal være foretaget som led i ejerforeningsvirksomheden
Ejerforeningen er et selvstændigt retssubjekt og selvstændig juridisk person, der handler gennem fysiske personer, primært bestyrelsesmedlemmerne. Hvorvidt der vil foreligge et ejerforeningsansvar vil afhænge af, om den pågældende fysiske person har disponeret som led i varetagelsen af ejerforeningens drift og administration, således at ansvaret naturligt må falde tilbage på ejerforeningen.
En ejerforenings bestyrelse er erstatningsansvarlig for såvel sine handlinger som for sine udeladelser/undladelser, over for dem, der lider et tab, typisk ejerforeningen, ejerforeningens medlemmer og/eller tredjemand.
Der kan også være tale om, at der i sagens natur langt fra altid er mulighed for at splitte en fysisk persons aktiviteter op på en sådan måde, at det efterfølgende er muligt at påvise, hvornår bestyrelsesmedlemmet har handlet til varetagelse af sin ejerforeningsfunktion og hvornår bestyrelsesmedlemmet har handlet for sig selv.
Hvilke dispositioner er ansvarspådragende?
Ansvarssager kan være fx skadelig og/eller fejlagtig rådgivning, fejlagtig behandling af medlemmets sag, langsommelig og/eller uforsvarlig sagsbehandling, fejlagtig fortolkning af foreningens vedtægter, manglende overholdelse af vedtægten og de i henhold hertil udfærdigede overenskomster, manglende gennemførelse af godkendte vedligeholdelsesplaner, overtrædelse af de ufravigelige foreningsretlige regler og meget andet.
Om kravene til karakteren af den handlemåde, der begrunder et erstatningsansvar, gælder culpaansvaret. Når det drejer sig om ansvar i kontrakt - herunder skadevoldelse over for medlemmer i forbindelse med varetagelse af deres medlemsrettigheder - må der i øvrigt ved culpabedømmelsen ses bort fra individuelle undskyldningsgrunde hos bestyrelsesmedlemmet, som ville have fritaget bestyrelsesmedlemmet, såfremt bestyrelsesmedlemmet selv havde været skyldner. Modsat, når det drejer sig om erstatningsansvar uden for kontrakt.
Tilstrækkeligt beslutningsgrundlag
Som udgangspunkt skal bestyrelsen sikre sig et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag, før bestyrelsen kan træffe en beslutning. Det kan af bl.a. U2013.1312H fastslås, at det indgår med en betydelig vægt i ansvarsbedømmelsen, hvis bestyrelsen har indhentet ekstern rådgivning. Det er dog ikke nok, at bestyrelsen har indhentet et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag, bestyrelsen skal aktivt forholde sig til beslutningsgrundlaget.
Højesteret udtalte i sagen, at "Hvis bestyrelsen disponerer ud fra et rimeligt beslutningsgrundlag, vil fejlskøn som udgangspunkt ikke være ansvarspådragende for bestyrelsens medlemmer." Højesteret udtalte endvidere, at "Et bestyrelsesmedlem kan blive erstatningsansvarlig for en retsstridig, tabsforvoldende disposition, der kan tilregnes den pågældende som forsætlig eller uagtsom." samt at "bestyrelsen har pligt til at handle i foreningens interesser."
De skadelidte
Foreningens erstatningspligt kan aktualiseres over for udenforstående. Den kan imidlertid også komme på tale over for medlemmerne både i tilfælde, hvor der foreligger en misligholdelse af de af medlemsforholdet flydende krav, og når det drejer sig om almindeligt erstatningspådragende adfærd, der ikke har noget med medlemskabet at gøre.
Bestyrelsen kan blive erstatningsansvarlig, hvis bestyrelsen ikke følger ejerforeningens vedtægter, generalforsamlingsbeslutninger etc., jf. ejerlejlighedsrettens legalitetsprincip.
Dansk ret opererer med erstatningsansvar i (kontraktsansvar) og uden for kontrakt (tredjemandsansvar). I kontraktforhold er der tale om forhold, hvor bestyrelsen:
- misligholder et fælleslån,
- misligholder en entreprisekontrakt om renovering af ejendommen,
- ikke holder ejendommen forsvarligt vedlige,
- undlader at handle på væsentlige besparelsesmuligheder i foreningen og dermed påfører medlemmerne et unødigt tab,
- ikke har forsikret ejendommen i nødvendigt og forsvarligt omfang
det vil sige sager, hvor ejerforeningen har en eller anden form for kontrakt og/eller forpligtelse, jf. ejerlejlighedsrettens legalitetsprincip. I sager uden for kontrakt, er der tale om forhold, hvor tredjemand ikke behøver at have nogle relationer til ejerforeningen, fx ved at en istap fra ejerforeningens tagrende falder ned på en parkeret bil.
Som udgangspunkt forudsætter et erstatningsansvar, at fire betingelser alle er opfyldt:
1. Ansvarsgrundlag - den grundlæggende betingelse for at ifalde erstatningsansvar for en forvoldt skade er, at den skadevoldende adfærd skal være ansvarspådragende efter culpareglen eller efter regler om strengere ansvar i dansk ret, fx arbejdsgiveransvar eller objektivs ansvar,
2. Kausalitet - en årsagsforbindelse, navnlig mellem et ansvarsbegrundende forhold og en indtrådt skade,
3. Ædækvans - påregnelighed, specielt om skadelige følger af en handling eller udeladelse/undladelse af handling og
4. Tab - et dokumenteret økonomisk tab. Skadelidte skal have erstattet sit økonomiske tab, der skal kunne dokumenteres. Skadelidte skal holdes skadesløs, det vil sige stilles økonomisk som før skaden indtrådte, hverken mere eller mindre og skadelidte har selvsagt en tabsbegrænsningspligt, hvilket vil sige at skadelidte har en pligt til at begrænse sit tab, som andre, navnlig en ansvarlig skadevolder, hæfter for. Retsvirkningen er, at skadelidte ikke kan kræve erstatning for tab, der kunne eller burde være undgået.
Hvis ét eller flere bestyrelsesmedlemmer handler ansvarspådragende hæfter den øvrige bestyrelse som udgangspunkt ikke, da der ikke er tale om et kollektivt ansvar, men det er vigtigt, at de øvrige bestyrelsesmedlemmer reagere så snart det er muligt, for ikke derved at pådrage sig et medansvar. Endvidere er det vigtigt, at de enkelte bestyrelsesmedlemmer sikrer sig, at deres dissens (en anden indstilling til bestyrelsesbeslutning) bliver protokolleret/taget til referat, hvis et flertal i bestyrelsen handler ansvarspådragende.
Et bestyrelsesmedlem vil kunne ifalde erstatningsansvar, hvis medlemmet har handlet uforsvarligt eller ikke handlet i en konkret sag, hvor det kan bebrejdes, at medlemmet vidste eller burde vide bedre eller burde have undersøgt sagen grundigere.
Forfølger et bestyrelsesmedlem usaglige formål vil medlemmet bevæge sig i risikozonen for et erstatningsansvar, idet bestyrelsen skal træffe så fagligt og sagligt korrekte beslutninger som muligt og på et så objektivt grundlag som muligt, jf. herunder ejerlejlighedsrettens legalitetsprincip.
Foreningsbeslutninger, herunder i relation til foreningens medlemmer, skal have saglig grund og træffes ud fra generelle retningslinjer. Beslutninger må ikke hvile på vilkårlighed eller træffes ud fra hensyn, der er foreningens formål uvedkommende. Herunder må foreningsbeslutninger, der indebærer forskelsbehandling af enkeltmedlemmer, være rimeligt begrundet i hensynet til medlemskredsen som helhed og have sammenhæng med opfyldelsen af foreningens formål, og de må ikke medføre afgørende særulemper for enkelte medlemmer, lige så lidt som de må udspringe af et ønske om, at negativbehandle nogle af foreningens medlemmer. Heraf udfælder der sig en lighedsgrundsætning, det vil sige en forudsætning om, at medlemmerne i deres indbyrdes forhold skal behandles lige. Beslutninger, der for enkelte medlemmer er et udtryk for majoritetsmisbrug eller for tilsidesættelse af dansk rets lighedsgrundsætning, er ugyldige.
Der vil for nye bestyrelsesmedlemmer være en bredere margin for fejlskøn end for mere erfarne bestyrelsesmedlemmer, ligesom en bestyrelsesformand har større risiko for at ifalde erstatningsansvar end et menigt bestyrelsesmedlem.
Hvis bestyrelsen:
- negligerer bestyrelsesarbejdet og det ansvar, der ligger i et bestyrelseshverv,
- plejer en dagsorden, der ikke er foreningens eller
- overser blinkende advarselslamper,
er der selvsagt en risiko for at ifalde erstatningsansvar, men gør bestyrelsen sit arbejde ordentligt, som en bonus paterfamilias, en god familiefar, ville handle, er der ikke stor sandsynlighed for at ifalde erstatningsansvar, heller ikke selvom beslutningen efterfølgende skulle vise sig at være forkert, når blot man har gjort sig de nødvendige undersøgelser inden man traf beslutningen. Det er derfor en god idé, at opbevare den nødvendige dokumentation for forundersøgelser mv. og beslutninger, indtil sagerne kan lukkes helt.
I 2013 faldt der en dom, hvor en ejerforening blev erstatningsansvarlig for en manglende vedligeholdelse, der medførte skader i en ejerlejlighed. I en dom fra 2012, hvor foreningen blev frikendt, udtalte landsretten i sine præmisser, at ansvaret for en bestyrelse skal ses i lyset af, at bestyrelsen ikke har et professionelt islæt, hvorfor der bør stilles relativt strenge krav før en bestyrelsen kan påføre ejerforeningen eller selv ifalde erstatningsansvar. Dansk ret tager udgangspunkt i, at en ejerforenings bestyrelsen ikke er en professionel uddannet bestyrelse, men der er selvsagt grænser.
Strafansvar
Ejerforeningen er ansvarlig for, at gældende lovgivning er overholdes. Det kan fx være bogførings- og skattelovgivning, bygge-, brand- og miljølovgivning, fx branddøre i kældre, jf. neden for.
Eksempel
Ifølge lovbekendtgørelse nr. 184 af 6. maj 1983 om brandsikring af beboelsesbygninger opført år 1900 og senere skal beboelsesbygninger opført år 1900 eller senere brandsikres.
I henhold til bekendtgørelsens § 1 skal bygninger, der er opført år 1900 eller senere, med mere end to etager og som helt eller delvis benyttes til beboelse, opfylde kravene i §§ 2-5, medmindre de opfylder bestemmelserne i bygningsreglementet eller andet godkendes af kommunalbestyrelsen efter lovens § 6.
Af § 1, stk. 4. fremgår, at der i bygninger, hvor en eller flere boligenheder kun har adgang til en trappe, skal døre fra trapperum med tilhørende forrum eller gang og til kælder med pulter- og fællesrum, uanset kravet i stk. 1, mindst svare til BD-dør 30 (branddrøj bygningsdel, der kan modstå brand i 30 minutter).
Dersom ejerforeningen ikke har etableret BD-døre 30 i kældre (der skal vedligeholdes), vil ejerforeningen være i risikozonen for, at blive erstatningsansvarlig, og der er stor sandsynlighed for, at ejerforeningens bygningsbrandforsikring ikke vil dække i tilfælde af brand, når ejerforeningen ikke opfylder gældende brandbestemmelser og der kan endvidere være tale om et strafansvar.