Ifølge tidligere højesteretsdommer Peter Bloks ”Ejerlejligheder”, 3. udgave, 1995, side 448, omfatter bestyrelsens bemyndigelse den sædvanlige administration af ejendommen, jf. daværende normalvedtægts § 7, stk. 2 (i den daværende normalvedtægt):
”Stk. 2 Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring og kombineret grundejerforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses påkrævede. Bestyrelsen fører forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene afkræves med passende varsel.”
I dag svarer bestemmelsen til normalvedtægtens § 16, stk. 1 og 2, som definerer hvilke rammer, der er for bestyrelsens bemyndigelse:
Ӥ 16. Bestyrelsens pligter
Stk. 1. Bestyrelsen varetager den daglige ledelse af ejerforeningen og udfører generalforsamlingens beslutninger.
Stk. 2. Bestyrelsen skal sikre en forsvarlig varetagelse af ejerforeningens anliggender, herunder:
1) Udarbejdelse af budget og regnskab over ejerforeningens udgifter og indtægter.
2) Overholdelse af god skik og orden i ejerforeningen.
3) Foretage kontrol med indbetaling af fællesudgifter.
4) Tegne sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuelt bestyrelsesansvarsforsikring).
5) Renholdelse og snerydning af fælles arealer.
6) Udarbejdelse af vedligeholdelsesplan.
7) Fornyelse og vedligeholdelse i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede."
Blok anfører: ”Fornyelser, nyanskaffelser og vedligeholdelsesarbejder, der ikke kan anses for påkrævede eller er af usædvanlig størrelsesorden, kan bestyrelsen ikke på egen hånd tage stilling til. Sådanne spørgsmål må forelægges generalforsamlingen. Som udgangspunkt må det antages, at heller ikke bestyrelsens fuldmagt (tegningsret) går videre end til kontrakter, der er led i en sædvanlig, løbende administration.”
I Højesterets dom U 1991.185 H ansås bestyrelsen (dennes formand) at have overskredet sin fuldmagt ved at indgå aftale om en fuldstændig udskiftning af ejendommens tag.
Blok anfører på side 418, at ”Bestyrelsens beføjelse kan uden særlig vedtægtsbestemmelse ikke antages at være meget videre end dens pligt på dette område. De ordinære dispositioner, der i forenings- og selskabsretten tilkommer eksekutivorganerne at træffe, vedrører i ejerforeningen den løbende vedligeholdelse og istandsættelse af ejendommen. Dispositioner, der indebærer fornyelse og forbedringer, tilkommer det i almindelighed generalforsamlingen at træffe. Bestyrelsen bør ikke kunne pådrage ejerne udgifter ud over, hvad der følger af en forsvarlig administration. På den anden side bør selv foranstaltninger, der må anses for påkrævede, forelægges generalforsamlingen, hvis de medfører betydelige udgifter, navnlig fordi der kan være tale om valg mellem flere løsninger, jf. U 1991.185 H og 1992.784 V.
Bestyrelsen må således ikke på egen hånd lade et udslidt fyr udskifte, idet der kan blive tale om valg mellem kul-, olie- og gasfyr eller eventuelt om tilslutning til fjernvarmeanlæg. Bestyrelsen må heller ikke på egen hånd iværksætte større vedligeholdelsesarbejder, eksempelvis maling af trappeopgange, idet det altid vil være en skønssag, som det bør tilkomme generalforsamlingen at afgøre, hvornår sådanne arbejder bør iværksættes. Det samme gælder en større reparation af taget. Medmindre arbejdet er så hastende, at indkaldelse af generalforsamlingen ikke kan afventes (U 1991.185 H).
I ejerforeninger må alle dispositioner, der rækker ud over sædvanlig, løbende ejendomsadministration, siges at være ekstraordinære. Bestyrelsen er selvsagt ikke beføjet til at træffe beslutning om ændring af vedtægten, at dispensere fra denne (medmindre der er udtrykkelig hjemmel hertil) eller til i øvrigt at træffe beslutning i sager, som på generalforsamlingen kun kan afgøres med kvalificeret majoritet.”
Side 430 nederst anfører Blok, at har ”bestyrelsen overskredet sin bemyndigelse, opstår spørgsmålet, om de øvrige lejlighedsejere med henvisning hertil kan afvise at bidrage til omkostningerne ved den pågældende foranstaltning. Er tredjemand betalt på det tidspunkt, hvor der rejses indsigelse mod bestyrelsens disposition, er ”skaden” sket set fra ejerforeningens synsvinkel. Det samme gælder, hvis det må lægges til grund, at foreningen har pligt til at betale tredjemand, fordi bestyrelsens fuldmagt i den foreliggende situation var videre end bemyndigelsen. I disse tilfælde bør lejlighedsejerne anses for forpligtet til foreløbig at betale deres andel af omkostningerne, således at den mulige reaktion alene er, at der rejses erstatningskrav mod bestyrelsen enten af ejerforeningen eller, hvis der ikke er flertal herfor, at en eller flere lejlighedsejere på egne vegne.”
Udtagelse af stævning eller anke af en tabt sag kan som udgangspunkt ikke træffes af bestyrelsen, men skal forelægges generalforsamlingen. Østre Landsret har i U 2011.1530 Ø/GD 2011/54 Ø anført, at ”Afvisning af anken. En beslutning om at anlægge - og at anke - en sag af denne karakter kan ikke anses for at være et led i den sædvanlige, løbende administration af ejendommen, som tilkommer bestyrelsen for ejerforeningen, men har en sådan karakter, at den skal godkendes af generalforsamlingen. Ejerforeningens generalforsamling besluttede den 12. maj 2009 - mens sagen verserede for byretten - at bemyndige bestyrelsen til „at fortsætte sagen“. Efter referatet af generalforsamlingen og de afgivne vidneforklaringer kan denne bemyndigelse ikke anses for at omfatte anke af sagen til landsretten. Byrettens dom blev afsagt den 11. januar 2010 og anket til landsretten af ejerforeningen ved ankestævning af 3. februar 2010. Landsretten lægger efter vidneforklaringerne til grund, at der blev orienteret herom på generalforsamlingen i maj 2010, og at der ikke på generalforsamlingen blev fremsat indsigelser mod bestyrelsens beslutning om at anke sagen. Under disse omstændigheder må bestyrelsens beslutning om at anke sagen anses for efterfølgende, stiltiende godkendt (ratihaberet) af generalforsamlingen. Landsretten tager derfor ikke B’s afvisningspåstand til følge.”
Advokat (H) Kristian Dreyer anfører i ”Ejerlejlighedsloven og normalvedtægten med kommentarer”, 2022, side 85, at: ”Beslutningen om at anlægge sag mod et mindretal med udgifter til følge vil typisk være et generalforsamlingsspørgsmål, og ikke noget som bestyrelsen ensidigt kan beslutte, når ikke dette er et sædvanligt og nødvendigt skridt som led i den daglige drift så som inkassostævninger. Se hertil U2011.153Ø. Tilsvarende gælder anke og forligsindgåelse, men bestyrelsen selv vælger advokaten, der skal føre sagen. Af præmisserne i U2011.153Ø kan udledes, at større og mere principielle sager, der ikke hører under daglig administration, og som således også vil få betydning for flere medlemmer eller for foreningen som sådan, er et skridt, som ejerforeningens generalforsamling skal beslutte at iværksætte. Følgelig kan generalforsamlingen meddele bemyndigelse til bestyrelsen herunder til at indgå forlig og om nødvendigt iværksætte anke efter rådgivning fra ejerforeningens advokat.”
”Se desuden U2015.1079Ø om ankeafkald afgivet ved at generalforsamlingen herefter udbad sig betalingsoplysninger hos modparten i anledning af den ”afsluttede retssag”, var der meddelt bindende ankeafkald overfor modparten”.
Dreyer anfører desuden side 334, at: ”Helt uvæsentlige arbejder, der er påkrævede at udføre for at undgå skade på ejendommen, og alt der i almindelighed kan betragtes som bagateller, kan bestyrelsen i almindelighed blot igangsætte, mens alt derudover er et generalforsamlingsanliggende, og hvor diskussionen ofte bliver, hvorvidt generalforsamlingen da kan træffe beslutning med enten simpel eller kvalificeret majoritet.”
Sager der angår den sædvanlige, løbende administration af ejendommen, fx inddrivelse af ejerlejlighedernes fællesbidrag ved retlig inkasso kan uden generalforsamlingens godkendelse iværksættes af bestyrelsen, men at udtage stævning, anke en tabt sag eller indgå forlig i en verserende retssag, må ikke ske uden generalforsamlingens beslutning herom. Undtagelsen kan kun være, at bestyrelsen anker en tabt sag for ikke at fortabe foreningens ankemulighed - 4 ugers ankefrist - på grund af fx sommerferie, hvis dommen er afsagt tæt på sommerferien, hvor det er uhensigtsmæssigt at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Bestyrelsen skal så efter sommerferien straks indkalde til en ekstraordinær generalforsamling for at opnå sin bemyndigelse til at anke sagen, alternativt beslutter generalforsamlingen at en ankesag skal opgives og instruerer bestyrelsen om at hæve anken.
Skadesløsholdelse
Ejerforeningens omkostninger i forbindelse med retssager, herunder egne sagsomkostninger og pålagte sagsomkostninger til modparten, er fællesudgifter jf. lov om ejerlejligheder § 7, stk. 1. Omkostningsfordelingen gælder som udgangspunkt også for den/de eventuelle ejerlejlighedsejere, der har vundet en sag mod ejerforeningen, jf. TBB 2009.142 Ø. Den/disse ejere har dog mulighed for at gøre et erstatningskrav gældende mod bestyrelsen, dersom bestyrelsen har handlet ansvarspådragende og ejeren/ejerne har lidt et økonomisk tab.
En ejerlejlighedsejers tab kan gøres gældende på en generalforsamling ved fremsættelse af et forslag mod ejerforeningen som fx:
Forslag: Ejeren af ejerlejlighed nr. 20 refunderes sin andel af retssagens udgifter, stort kr. 20.000, som er betalt over ejerforeningens fællesudgifterne fordelt efter fordelingstal.
Motivation: Retssagen blev af bestyrelsen anlagt mod ejerlejlighedsejeren af ejerlejlighed nr. 20 retsstridigt, for så vidt en sådan retssag ikke af bestyrelsen kan anlægges uden generalforsamlingens godkendelse, hvilket ikke skete.
Ejerlejlighedsejeren i nr. 20 har derfor ikke haft noget medansvar for bestyrelsens retsstridige retssag mod ejerlejlighedsejeren og skal derfor holdes skadesløs, jf. dansk erstatningsret. Ejerforeningens medlemmer, der har valgt bestyrelsen, må tage det fulde ansvar for sagsomkostningerne for den anlagte og tabte retssag. Sagsomkostningerne kan opgøres til 500.000 kr., hvilket svarer til 20.000 kr. for lejlighed nr. 20.
Dersom generalforsamlingen ikke godkender forslaget, forbeholdes ejerlejlighedsejerens rettigheder til at anlægge en erstatningssag mod bestyrelsen, hvor der vil blive nedlagt påstand om, at bestyrelsesmedlemmerne skal erstatte lejlighedsejerens andel af ejerforeningens udgifter til betaling af advokatsalær og sagsomkostninger ved førelsen af retssagen, idet bestyrelsesmedlemmerne ved deres retsstridige adfærd har forårsaget et ellers unødvendigt søgsmål. Bestyrelsesmedlemmerne er hermed varslet om dette eventualkrav.