Forbedringer
Etablering af altaner er defineret som en forbedring. En forbedring er defineret som et ikke ubetydeligt løft af ejerlejlighedernes og/eller ejendommens værdi i modsætning til forebyggende, afhjælpende og/eller oprettende vedligeholdelsesarbejde, jf. definitioner.
Boligministeriet har antaget, at altaner, balkoner og terrasser, der er knyttet til de enkelte lejligheder, ikke kan udlægges i lovens forstand som en del af ejerlejlighederne, for så vidt disse ikke kan udstrækkes ud over de dele af bygningen, der er aflukkede, jf. Cirkulære nr. 177 af 25. august 1977 om ejerlejligheder og om boligfællesskaber pkt. 31:
Accessorier til ejerlejligheder
Pkt. 31. ”I praksis har der i nogle tilfælde været rejst tvivl, om et accessorium til en lejlighed er en del af ejerlejligheden, som således ejes af ejerlejlighedsejeren eller en del af fællesskabet, som brugeren af ejerlejligheden har eneret til at benytte. Der har således været konstateret særlig interesse hos ejerne og køberne for at få dele af ejendommen, der ikke er egentlige bygningsdele, til at indgå i selve ejerlejligheden, f.eks. altaner, terrasser, carporte og parkeringspladser. Herved sikrer køberen sig, at ejerforeningen ikke senere kan opsige hans brugsret.
Efter de gældende regler kan kun bygningen indgå i opdelingen, og det er ikke tilladt at udstrække ejerlejlighedens grænser ud over de dele af bygningen, der er aflukkede.”
Følgelig må det antages, at altaner er fællesejendom, hvorover vedkommende lejlighedsejer efter forholdets natur har eksklusiv brugsret. Der må ikke stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, jr. udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1.
Det antages, at altaner, herunder bærende konstruktioner, er fællesejendom. At de er udlagt som særejendom ændrer ikke på dette forhold.
Kun dersom den individuelle ejerforenings vedtægt bestemmer andet, hvilket den sjældent gør, kan føre til andet resultat. Spørgsmålet om vedligeholdelsespligten for så vidt angår altaner kan ikke afgøres med flertalsbeslutning på en generalforsamling.
Ejerlejlighedsejeren kan disponere over altanens indvendige sider ved overfladebehandling og selv afholde omkostningerne til dette forebyggende, afhjælpende og oprettende vedligeholdelsesarbejde.
Ejerforeningen er pligtig, at afholde omkostningerne til altanernes udvendige forebyggende, afhjælpende og oprettende vedligeholdelse eller udskiftning. Omkostningerne hertil fordeles efter fordelingstal, det vil sige også for de lejlighedsejere, der ikke har altan, jf. U 1992.784 V og U 1994.486 V.
U 1992.784 V drejer sig om en sag, hvor ejerforeningens bestyrelse renoverede ejerforeningens altaner uden at have fået vedtaget beslutningen på generalforsamlingen under punktet ejerforeningens vedligeholdelsesplan. Vestre Landsret fastslog, at en udgift til renovering af en altan er en fællesudgift, som skal pålignes ejerne efter gældende fordelingstal. Landsretten fastslog tillige, at bestyrelsen havde overskredet sin kompetence ved ikke på forhånd, at have indhentet generalforsamlingens godkendelse til renoveringen.
U 1994.486 V drejer sig om en ejerforening, hvor to af ejerforeningens 12 ejerlejlighederne har altan. Altanerne var opsat på ejendommens bagside og var synsmæssigt ikke markante bygningsdele. Bestyrelsen i ejerforeningen besluttede, at nedrive de to altaner, men blev dømt til at betale omkostningerne til reetablering af altanerne da altaner er fællesejendom.
