En del ejerforeninger oplever (for) tætte bånd mellem foreningens byggerådgiver, der skal varetage foreningens interesser, og foreningens entreprenør, som byggerådgiveren skal kontrollere på vegne af foreningen. Mange byggerådgivere og entreprenører kender hinanden fra forskellige renoveringssager og ofte langt bedre end de kender en bestyrelse i en ejerforening, der måske kun hvert 10. eller 20. år skal have udført en renoveringsopgave. Dersom byggerådgiver ikke i tilstrækkelig høj grad varetager foreningens/bygherrens interesser, kan det være ansvarspådragende og det er klart, at en byggerådgiver skal varetage foreningens interesser og selvsagt ikke entreprenørens interesser, herunder må byggerådgiveren fx ikke udlevere fortrolig mailkorrespondance mellem foreningens bestyrelse og byggerådgiveren til entreprenøren, da dette klart vil krænke loyalitetspligten og være ansvarspådragende.
Obligationsretlig loyalitetspligt
Der gælder i forholdet mellem foreningen og byggerådgiver og mellem foreningen og entreprenør - som i alle andre kontraktforhold - en gensidig loyalitetspligt, der er velbeskrevet i den obligationsretlige litteratur. Det antages i den obligationsretlige litteratur, at der altid gælder en loyalitetsforpligtelse mellem aftaleparter - uanset om dette er aftalt eller ej - og i nogle tilfælde kan den endda være lovhjemlet. Byggerådgiveren handler i foreningens interesse, har loyalitetspligt over for foreningen og pligt til at varetage foreningens interesser og selvsagt ikke entreprenørens. I betænkning om ”Almindelige betingelser i bygge- og anlægsvirksomhed” nr. 1570, 2018, side 232, omtales byggerådgiveren som ”bygherrens tillidsmand”, det vil sige foreningens tillidsmand, der skal iagttage diskretion.
Omfanget af loyalitetspligten afhænger af aftalens omstændigheder. Indholdet lader sig ikke udtømmende forklare, men en aftalepart bør altid tage rimeligt hensyn til den anden aftalepart. Heri ligger et krav om aktiv varetagelse af aftalepartens interesser. Loyalitetspligten forhindrer også parterne i at chikanere hinanden i retsforholdet. Loyalitetspligten er selvfølgelig i den forstand, at de entrepriseretlige kontraktforhold i det hele taget, og uden at det behøver at udtrykkes eksplicit, er baseret på en forudsætning om gensidigt samarbejde og hensyntagen. Parterne må ikke udnytte viden erhvervet under samarbejdet til at påføre samarbejdspartneren en ulempe eller skade. Det påhviler hver part at tage rimeligt hensyn til den anden parts interesser. I grove tilfælde af krænkelse af loyalitetspligten kan det medføre ret til ophævelse på grund af væsentlig misligholdelse. En part har en loyalitetsforpligtelse også under forhandlinger med aftaleparten og kan pådrage sig ansvar efter grundsætningen om culpa in contrahendo.
ABR18 indeholder i § 32 en samarbejds- og loyalitetspligt, der stort set svarer til den gamle i pkt. 2.4.1, 1. punktum, ligesom ABR89 indeholder en række specifikke bestemmelser om rådgiverens status som bygherrens tillidsmand og rådgiverens diskretions- og fortrolighedspligt.
