Stemmeret og overgang

Alle medlemmer af en ejerforening har én stemme. En stemmeret er en individuel ret, der ikke kan fratages medlemmet gennem en vedtægtsbestemmelse eller bestyrelsesbeslutning. Ejerforeningens medlemmer, ejerlejlighedsejerne, har som pligtmæssige medlemmer af ejerforeningen en stemmeret på generalforsamlingen og har selvsagt adgang til generalforsamlingen med tale- og forslagsret.

”Til lejligheden hører i samme forhold rettigheder og forpligtelser for ejeren som medlem af ejerforeningen.” jf. ejerlejlighedslovens § 3, stk. 2.

Ejerlejlighedsretten består af tre elementer:

- retten til faktisk og retlig eneråden over særejendom (ejerlejligheden),

- medejendomsret til de fælles bestanddele og

- rettigheder, herunder stemmeret, og forpligtelser som medlem af ejerforeningen,

og disse tre elementer kan ikke adskilles ved retlige dispositioner (fx vedtægtsændringer), jf. ejerlejlighedslovens § 3, stk. 3, hvoraf følger, at rettigheder, herunder stemmeretten, og forpligtelser ikke kan adskilles fra ejendomsretten til ejerlejligheden.

Bestemmelsen indeholder et princip om rettighedernes uadskillelighed og medfører, at ejeren ikke kan give en anden person uigenkaldelig fuldmagt til at udøve stemmeretten i ejerforeningen, og at rettighederne og pligterne påhviler ejerlejlighedsejeren, også selvom lejligheden er udlejet.

Fratagelsen af stemmeretten kan ikke ske, så længe ejerlejlighedsejeren ejer ejerlejligheden. Det forhold, at en ejerlejlighedsejer har misligholdt sine forpligtelser over for ejerforeningen, kan ikke medføre bortfald af stemmeretten, for så vidt bortfald af stemmeret først sker i forbindelse med ejerlejlighedsejerens overdragelse af ejerlejligheden eller eksklusion, det vil sige ved ejerskifte.

Stemmeretten på generalforsamlingen følger ejerskabet af ejerlejligheden, hvoraf kan udledes, at stemmeretten overgår fra overdrager til erhverver pr. overtagelsesdagen og fx ikke allerede på aftaletidspunktet eller tidspunktet for skødets tinglysning (sikringsaktens iagttagelse). Det er uden betydning, om købsaftalen er betinget og skulle købsaftalen senere blive misligholdt, går stemmeretten tilbage til overdrager, hvis købsaftalen hæves.

Særligt bebyrdende forpligtelser

Tinglysningsretten påser ex officio (på embeds vegne, tinglysningsretten handler selv om sagens parter ikke har fremsat begæring herom), at der ikke sker begrænsninger i den enkelte ejers ejendomsret og udnyttelse heraf eller pålægges særligt byrdefulde forpligtelser set i forhold til gældende bestemmelser eller mangel på samme. Særligt bebyrdede forpligtelser kan kun vedtages med de berørte medlemmers udtrykkelige samtykke. Tinglysningsretten påser dette efter et forsigtighedsprincip, da man ellers risikerer at legitimere forhold, som (måske) ikke er gyldigt vedtaget i ejerforeningen.

Da mange/alle medlemmerne kan være berørt af særligt bebyrdende forpligtelser, vil mange/alle medlemmer følgelig skulle tiltræde, hvilket erfaringsmæssigt kan være vanskeligt at opnå i lidt større ejerforeninger, og dertil er omstændeligt og vil give en hel del arbejde, hvis det skal ske ved at tiltræde vedtægten i tinglysningssystemet.

Det er også muligt, at dokumentere samtykke ved at alle ved påtegning på de nye vedtægter eller generalforsamlingsreferatet skriftligt samtykker.

Tinglysningsrettens afgørelser er konkrete.