Bestyrelsen har alene kompetence til at udføre visse handlinger. Bestyrelsens kompetencer fastlægges ud fra vedtægterne, generalforsamlingens beslutninger og almindelige bestyrelsesopgaver.
Bestyrelsen skal dog forelægge væsentlige spørgsmål for generalforsamlingen, jf. bl.a. UfR 1991.185 H og UfR 1992.784 V, hvoraf følger, at beslutning om udskiftning af tag og renovering af altaner skal besluttes af generalforsamlingen. Ligeledes UfR 2005.426 V, hvor by- og landsretten fandt, at bestyrelsen havde overskredet sine beføjelser vedrørende en parkeringsaftale.
U 1992.784 V drejer sig om en sag, hvor ejerforeningens bestyrelse renoverede ejerforeningens altaner uden at have fået vedtaget beslutningen på generalforsamlingen under punktet ejerforeningens vedligeholdelsesplan. Vestre Landsret fastslog, at en udgift til renovering af en altan er en fællesudgift, som skal pålignes ejerne efter gældende fordelingstal. Landsretten fastslog tillige, at bestyrelsen havde overskredet sin kompetence ved ikke på forhånd, at have indhentet generalforsamlingens godkendelse til renoveringen.
U 1994.486 V drejer sig om en ejerforening, hvor to af ejerforeningens 12 ejerlejlighederne har altan. Altanerne var opsat på ejendommens bagside og var synsmæssigt ikke markante bygningsdele. Bestyrelsen i ejerforeningen besluttede, at nedrive de to altaner, men blev dømt til at betale omkostningerne til reetablering af altanerne da altaner er fællesejendom.
Bestyrelsens kompetence omfatter alle dispositioner og beslutninger, der vedrører den daglige drift og administration af foreningen og dens ejendom. Alt hvad der ligger ud over sædvanlig drift og administration, herunder forebyggende, afhjælpende og oprettende vedligeholdelsesarbejder af udgiftskrævende karakter, samt forbedringer, og som ikke ligger inden for det af generalforsamlingen godkendte budget for årlig vedligeholdelses, skal som udgangspunkt være et generalforsamlingsanliggende.
Bestyrelsen har en handlepligt og kan ikke udskyde udbedringen til et fælles renoveringsprojekt, hvor fx flere bærende konstruktioner skal renoveres, hvis der er fare for nedstyrtning. Det afgørende for foreningens pligt må være, at skaden er væsentlig, hvorved forstås, at den har stor genevirkning, at den kan forårsage flere skader, eller vigtige forhold taber funktionsevnen. Handlepligten fremgår af normalvedtægten for ejerforeninger, hvor der anføres, at der skal sørges for ”vedligeholdelse og fornyelse i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede”, jf. normalvedtægtens § 9, stk. 2 in fine.
Endvidere anfører normalvedtægtens 15, stk. 1, at ”Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer.” Ved forsvarlig forstås hovedsageligt, at der sikres, at der ikke foreligger sundheds- og sikkerhedsrisici, men det kan tillige omfatte genevirkninger og sikring af funktionsevne. Begrebet omfatter ikke, at alle forholdene altid skal være nymalede, ny istandsatte mv., ligesom foreningens vedligeholdelsespligt og lighedsprincippet ikke indebærer, at alle forhold i fællesejendommen nødvendigvis skal være i samme kvalitet. Højesteret har om begrebet udtalt følgende: ”Bedømmelsen af, hvad der hører til en ”forsvarlig” vedligeholdelse, afhænger af den enkelte ejerlejligheds- og ejendommens karakter.”
Bestyrelsen har kompetence og handlepligt til at foranstalte udbedring af mindre og aktuelle skader, der er omfattet af foreningens vedligeholdelsespligt, og hvor udbedringen vil andrage beskedne omkostninger for ejerforeningen. Såfremt der ikke er tale om beskedne omkostninger, har bestyrelsen pligt til at forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen. Bestyrelsen har dog kompetence til, at træffe beslutning om de fornødne midlertidige afværgeforanstaltninger, der bevirker, at foreningen eller de enkelte medlemmer ikke påføres væsentlige skader og/eller genevirkninger ud fra en tabsbegrænsningspligt. Bestyrelsen bør inden generalforsamlingen undersøge mulige alternativer, således at generalforsamlingen på et fuldt oplyst og kvalificeret grundlag kan træffe en beslutning.
Se også https://ef-raadgivning.dk/simpelt-eller-2-3-kvalificeret-flertal/, der nederst beskriver domspraksis.
Erstatningsansvar
Bestyrelsesmedlemmer, som under udøvelsen af deres hverv forsætligt eller uagtsomt har tilføjet foreningen skade, er pligtige til at erstatte denne. Er flere bestyrelsesmedlemmer samtidig erstatningsansvarlige, hæfter de solidarisk for erstatningen. Den samlede bestyrelse og det enkelte bestyrelsesmedlem kan således pådrage sit et erstatningsansvar i forbindelse med udførelsen af deres bestyrelseshverv.
Det kan være tilfældet, hvor bestyrelsen handler i strid med gældende lovgivning, vedtægterne, generalforsamlingens instrukser, bestyrelsens kompetencer mv., men også pligtforsømmelser, der forårsager, at foreningen leder tab.
