Det professionelle rådgiveransvar for ejendomsadministrator er primært et erstatningsansvar, for så vidt det at administrere ejendomme for ejerforeninger kan opfattes som en profession på linje med professioner som eksempelvis advokat, revisor, ejendomsmægler, pengeinstitut, forsikringsselskab, realkreditinstitut, ingeniør og arkitekt. En profession er kendetegnet ved, at der af udøveren fordres en særlig faglig viden og uddannelse, der danner baggrund for udøverens virksomhed, hvorfor ejerforeningen må kunne forvente, at udøveren også udøver sin virksomhed med udgangspunkt i sin særlige faglige viden og uddannelse eller kompetence. Professionsansvaret bygger på, at udøverens virksomhed må kunne leve op til en særlig faglig målestok inden for området, det vil sige at udøverens virksomhed skal være forsvarlig ud fra professionens særlige faglige målestok eller normer. Dersom dette ikke er tilfældet, og dersom nogen lider økonomisk tab derved, ifalder udøveren erstatningsansvar over for skadelidte. Professionsansvaret kan fremstå som ansvar i (kontraktsansvar) og uden for kontrakt (tredjemandsansvar).
Udøvelsen af professioner som advokat, revisor og ejendomsadministrator etc. er som udgangspunkt i form af rådgivning, hvor en ejerforening eller tredjemand bør kunne forvente en professionel indsats fra rådgivers side; men ikke derudover kunne forvente, at dette medfører et specifikt resultat, som man derimod ville kunne forvente ved eksempelvis en entreprenørs opførelse af en bygning.
Ved rådgivning påtager den professionelle sig således en særlig forpligtelse (særlig sagkyndig rådgivning) over for ejerforeningen eller over for tredjemand, som bør kunne forvente, at den professionelle rådgiver gør sit absolut bedste med hensyn til at vejlede og løse opgaven på både en korrekt og en tilstrækkelig måde. For det første bør rådgivningen være inden for rådgivers kompetenceområde - det kan eksempelvis ikke nytte, at en advokat giver sig af med tekniske eller ingeniørmæssige vurderingsopgaver og vice versa. Dernæst bør rådgivningen tage sit udgangspunkt i den aktuelle problemstilling, således at der eksempelvis ikke bliver tale om en standardløsning på et yderst specielt problem. Endelig bør rådgivningen inkludere klare og utvetydige informationer fra rådgivers side om hvor rådgivers kompetence ikke matcher problemstillingen, således at ejerforeningen og en eventuel tredjemand er klar over hvor og hvornår der eventuelt skal anvendes supplerende rådgivning fra anden side.
Det er her, at professionens særlige faglige målestok eller normer skal være udgangspunktet for om en rådgiver i en given situation har handlet korrekt eller ej med hensyn til sin rådgivning. Rådgiveren skal nemlig leve op til hvad der i professionen anses som værende en god professionel rådgivning, hvilket korresponderer med hvad en ejerforening bør kunne forvente sig fra rådgivers side. Ofte bruger professionen “god-skik” regler, Ejendomsforeningen Danmark Etiske normer for ejendomsadministration, der kan opfattes som retlige standarder, som er relative, idet de kan ændres over tid, hvorfor det er væsentligt om man skal tage stilling til en allerede foreliggende sag eller man skal bedømme nutidige faglige kriterier.
Sådanne “god-skik” regler angiver professionens særlige faglige normer, hvorefter medlemmer af professionen bør varetage deres særlige forpligtelse for sagkyndig rådgivning over for en ejerforening eller over for tredjemand. Professionens særlige faglige målestok eller normer er således udgangspunktet, når en bedømmelse af et eventuelt erstatningsansvar for skadelige følger (formuetab) af en udøvelse af virksomhed inden for professionen skal finde sted.
Ejendomsadministrators, revisors eller advokaters erstatningsansvar bedømmes principielt ud fra en culpanorm, der er knyttet til den her omtalte særlige faglige målestok eller norm, som kendetegner den enkelte profession. Der er ikke tale om en almindelig “bonus paterfamilias”, men en culpanorm, der særligt er knyttet til professionen og den særlige faglige målestok for udøvelsen af professionen. Der er således tale om et særligt skærpet ansvar for en udøver af professionen, der skal modsvare den omhu og faglige dygtighed, som man med rimelighed kan forlange af den pågældende professions udøvere.
At professionsansvaret bygger på culpa er klart, men spørgsmålet er hvilken culpanorm, der skal ligge til grund for ansvarsbedømmelsen. Her er det, at den enkelte professions standard eller norm er i fokus. Ud fra professionens særlige faglige målestok udfindes den relevante norm til brug for ansvarsbedømmelsen. Det vil sige at uagtsomhedsbedømmelsen er strengere i professionelle forhold end i ikke-professionelle forhold, idet agtsomhedskravet til en udøver inden for en given profession naturligvis må være stort og bygge på, at den professionelle udøver er kyndig og erfaren, med andre ord har en særlig kompetence inden for faget.
Når der tales om en culpanorm inden for en profession eller et fag er det nødvendigt at se på, hvilke pligter der forefindes inden for professionen for udførelsen af denne, idet en culpøs adfærd nødvendigvis må implicere, at man har handlet uagtsomt eller forsætligt ved enten ikke at have opfyldt sine forpligtelser over for en ejerforening eller ved ikke at have opfyldt sine forpligtelser over for tredjemand.
Forpligtelsen over for en ejerforening kan fremstå som et kontraktsansvar, hvor der er indgået en aftale mellem de to parter, den professionelle udøver og dennes kunde, ejerforeningen. Aftalen eller kontrakten kan indeholde alle de forhold som de to parter, udøver og ejerforening, er blevet enige om med hensyn til udførelsen af opgaven. Den kan også indeholde en stillingtagen til, hvad konsekvensen skal være, dersom løsningen af opgaven ikke modsvarer kravene. Bemærk, at ejerforeningen ikke er bundet af en forudgående aftale om værneting, jf. retsplejelovens § 245, stk. 2, for så vidt ejerforeninger har forbrugerstatus.
Endvidere kan forpligtelsen over for tredjemand - tredjemandsansvaret - fremstå som et ansvar uden for kontrakt, hvor der ikke er indgået nogen aftale; men hvor der eksisterer generelle krav til en professionel udøver og dennes adfærd - enten i form af lovgivning eller i form af retssædvaner eller kutymer. Her fremgår konsekvensen ved en ikke tilstrækkelig udførelse enten klart gennem lovgivningen eller mindre klart ved retsnormer inden for området.