Vedligeholdelse og forbedring
Udvendig vedligeholdelse:
Tagværk, kviste, facader, sokler, kælderydervægge, svalegange, kældertrapper, vinduer, døre, porte og gennemgange, udearealer og øvrige bygninger.
Indvendig vedligeholdelse:
Kælder, gange og trapper, etageadskillelser, toilet, bad og køkken i fælleslokaler, varmeanlæg og rørføring, vandinstallationer og brugsvandsrørføring, afløbs(faldstammer)- og kloakinstallationer, gasinstallationer, ventilationsanlæg, stærk- og svagstrømsinstallationer.
Forebyggende vedligeholdelse
En planlagt indsats, som udføres inden ejendommens ydeevne reduceres til et brugsmæssigt utilfredsstillende niveau, eller for at forhindre følgeskader. Eksempler på forebyggende vedligeholdelse er overfladebehandling og vedligeholdende reparationer.
Afhjælpende vedligeholdelse
En ikke planlagt indsats, som udføres for at udbedre skader eller afhjælpe driftssvigt. Eksempel på afhjælpende vedligeholdelse er brud i rørføringen og lignende.
Oprettende vedligeholdelse
En planlagt indsats som medfører et væsentlig kvalitetsløft af ejendommen (op til det niveau den tidligere var på) og ofte forårsaget af tidligere tiders forsømmelser af økonomisk og/eller indsatsmæssig art. Eksempler på oprettende vedligeholdelse er udskiftning af tag og vinduer.
Forbedringer
Et ikke ubetydeligt løft af ejerlejlighedens værdi. Eksempelvis kan der være tale om at få lagt bad ind i lejligheden, få etableret altaner til lejlighederne, etableret taglejligheder og lign.
Forebyggende, afhjælpende og oprettende vedligeholdelsesarbejder kan af generalforsamlingen vedtages med simpelt flertal.
Forbedringer kræver 2/3 kvalificeret flertal. Der skal dog tages forbehold, hvad angår ejerforeningens kompetence til at tvinge den enkelte ejerlejlighedsejer til at deltage i omkostninger til foranstaltninger, der må anses for i høj grad luksuriøse og ikke nødvendige. Dette kan komme på tale, når omkostninger er af væsentlig størrelsesorden i forhold til ejerforeningens drift- og vedligeholdelsesplan. I hvert fald må den enkelte kunne protestere imod, at ejerforeningen tager opgaver op, der ligger langt ud over det sædvanlige.
Befinder man sig på grænsen til, hvad der må anses som luksuriøst, må selvsagt også omkostningernes størrelse indgå i vurderingen. Er der samtidig tale om betydelige omkostninger, vil dette trække i retning af et krav om samtykke fra alle lejlighedsejere, det vil sige enighed.
Vedligeholdelsesniveau
Ejendommen er ejerlejlighedsejernes mest værdifulde økonomiske aktiv. Det er derfor ejerforeningens ansvar, og bestyrelsens ansvar og opgave i særdeleshed, at bevare ejendommens værdi ved til stadighed at sikre et acceptabelt og forsvarligt vedligeholdelsesniveau.
Omkostningerne til bygningsvedligeholdelse bør fordele sig på følgende måde:
Forebyggende vedligeholdelse ............. 60 %
Afhjælpende vedligeholdelse ................ 15 %
Oprettende vedligeholdelse .................. 25 %