Ifølge ejerlejlighedslovens § 2, stk. 2, defineres ejerforeningen som et fællesskab: ”Til lejligheden hører i samme forhold rettigheder og forpligtelser for ejeren som deltager i et samtlige ejere omfattende fællesskab (ejerforeningen).” Det siges i forarbejderne til ejerlejlighedslovens § 2, at ”De enkelte ejere er uden videre deltagere i et fællesskab med dertil knyttede rettigheder og forpligtelser, dette tvungne fællesskab benævnes i stk. 2 som en ejerforening. Foreningen har alene karakter af et administrationsfællesskab, idet den som fuldmægtig for ejerene administrerer de fælles anliggender.”
Der er ikke tale om en almindelig forening, men alene fællesskabets forvaltningsorgan. Ejerforeningen er en juridisk konstruktion, der befinder sig mellem foreningen (selskabet) og det ansvarlige interessentskab (samejet).
Ejerforeningen er et administrationsorgan. Foreningen ligner ikke andelsboligforeninger og er ingen forening i sædvanlig forstand. Medlemmernes hæftelse er således ikke som ved andelsboligforeninger begrænset til foreningens formue. Andelsboligforeninger er foreninger, der ejer ejendomme og overlader brugsretten til medlemmerne. Ejerforeningen ejer ingen ting. Ejendomsretten ligger hos de enkelte medlemmer, som hver for sig ejer lejlighederne og i fællesskab ejer grund, fælles bestanddele mm.
Rettigheder og forpligtelser
Man kan kort beskrive ejerlejlighedsejernes rettigheder og forpligtelser således:
Rettigheder:
1. retlig råden i det omfang, der ikke ved lovgivning eller aftale er gjort begrænsninger heri,
2. faktisk råden over særejendom (lejlighed og lokaler) i det omfang, der ikke er gjort indskrænkning heri,
3. brugsret til fælles bestanddele som delejer af disse og
4. forvaltningsbeføjelser som medlem af ejerforeningen, herunder stemmeret på generalforsamlingen.
Forpligtelser:
1. pligt til at betale fællesomkostninger og til at efterkomme ejerforeningens gyldige beslutninger, jf. legalitetsprincippet og
2. pligt til at tage behørigt hensyn til lejlighedsnaboerne. Pligten er særligt omfattende i forhold til parcelhuse (kvalificeret naboret).
Ejerforeningen skal ikke oprettes ved stiftende generalforsamling, men eksisterer i kraft af loven, når blot én af ejendommens ejerlejligheder er bortsolgt. Det siges i lovens forarbejder, at "de enkelte ejere er uden videre deltagere i et fællesskab med dertil knyttede rettigheder og forpligtelser, dette tvungne fællesskab benævnes i stk. 2, som en ejerforening. Foreningen har alene karakter af et administrationsfællesskab, idet den som fuldmægtig for ejerne administrerer de fælles anliggender".
Ejerforeningen optræder som selvstændigt retssubjekt og er legitimeret til at indgå retshandler i eget navn. Der er også tale om, at ejerforeningen kan have en formue, til hvilken ejerforeningens kreditorer har fortrinsret. Ejerforeningen kan umiddelbart ikke erklæres konkurs.
Foreningen er dog ikke afskåret fra at agere som retssubjekt i forhold til medlemmerne og tredjemand. Foreningen kan indgå retshandler i eget navn, udstede skøder, gældsbreve med videre og foreningen har en tegningsret, som er en legitimation til at forpligte samtlige ejerlejlighedsejere solidarisk, ligesom ejerforeningen som sådan kan optræde som sagsøger og sagsøgt i retssager.
Ejerforeningen er ligesom et interessentskab ikke et selvstændigt pligtsubjekt, for så vidt ejerlejlighedsejerne hæfter direkte, solidarisk og personligt for fællesomkostningerne. Det vil sige:
- at kreditorerne straks kan gå direkte til det enkelte medlem og ikke først behøver at søge dækning for et tilgodehavende hos ejerforeningen,
- at medlemmerne hæfter for hele beløbet solidarisk, således at hvert medlem er forpligtet til at erlægge hele skylden, og den pågældende må herefter gøre regres mod de øvrige medlemmer og
- at det enkelte medlem hæfter med alt hvad medlemmet ejer og senere erhverver, og hæftelsen er ikke begrænset til andelen i en ejerforeningen tilhørende formue.
Såfremt fællesskabet vil optræde som procespart, kan foreningen gøre dette på medlemmernes vegne ved sin formand/bestyrelse og foreningen kan sagsøges ved sin formand/bestyrelse med bindende virkning (solidarisk hæftelse) for alle medlemmer. En sagsøger må dog kunne vælge, at stævne foreningen ved dens ansvarlige medlemmer in solidum og nævne samtlige disse ved navn.
Ejerlejlighedsejerne hæfter direkte, solidarisk og personligt for fællesomkostningerne. Modsætningen til solidarisk hæftelse er pro rata hæftelse, hvor hver ejerlejlighedsejer kun hæfter for sin andel. Ejerforeningens kreditorer kan i princippet søge sig fyldestgjort hos den enkelte ejerlejlighedsejer og behøver ikke først, at søge dækning for et tilgodehavende hos ejerforeningen. Dette vil dog i praksis være sjældent forekommende. Ejerne hæfter for hele beløbet solidarisk. Hver ejer er forpligtet til at erlægge hele skylden, og den pågældende må derefter gøre regres mod de øvrige ejere. Den enkelte ejer hæfter ved personlig hæftelse med alt hvad denne ejer og senere erhverver. Hæftelsen er således ikke begrænset til andelen i en af foreningen tilhørende formue.
Historisk baggrund
Indtil 1966 kendtes lejligheder som ejermæssigt retsbegreb ikke i Danmark. Ved lov nr. 199 af 8. juni 1966 om ejerlejligheder ændredes dette, således at ejerlejligheden ved siden af de hidtil kendte sameje- og interessentskabsformer mv. indførtes som nyt retsbegreb. Loven baserede sig på Betænkning angående ejerlejligheder mv. afgivet af det ved boligministeriets skrivelse af 18. april 1963 nedsatte udvalg, Betænkning nr. 395/1965. For ejerlejligheder er det karakteristisk, at hver ejer udøver selvstændig eneråden over sin lejlighed, herunder selvstændig retlig råden over den pågældende lejlighed, det vil sige fx overdragelse, pantsætning mv.
Efter 1966-loven kunne næsten alle ejendomme opført efter 1890 opdeles i ejerlejligheder. Senere er adgangen til opdeling blevet begrænset betydeligt. De stærkt begrænsede muligheder for opdeling i forbindelse med en stor efterspørgsel medførte, at interessen for andre ejerformer genopstod. Det blev almindeligt, at oprette boligsamejer og sælge anparter af beboelsesejendomme med en til anparten knyttet ret til at bebo en bestemt lejlighed i ejendommen, en anpartslejlighed. Ejerformen minder en del om ejerlejligheder derved, at beboeren ikke ejer sin lejlighed, men en anpart af hele ejendommen og hæfter solidarisk med sine medejere for hele ejendommens udgifter. Solidarisk hæftelse for fællesprioriteter og begrænsede muligheder for særbelåning af anparterne var generende. Det, der generede politikerne mest var imidlertid, at ordningen alligevel var så tillokkende og lignede ejerlejlighederne så meget, at ejerlejlighedslovens opdelingsforbud blev gjort illusorisk, og da der var tale om en ulovlig omgåelse af ejerlejlighedsloven, måtte der lovgives, hvis denne ejerform skulle standses, og det blev der. Folketinget vedtog lov af 25. februar 1976 om boligfællesskaber, hvorefter det som hovedregel blev forbudt at sælge en anpart af en fast ejendom, hvis det var en forudsætning, at køberen skulle have brugsret til en bestemt lejlighed. Disse forbud var den gang gældende ved siden af ejerlejlighedslovens restriktioner. Tidligere handlede anparter kunne dog stadig gøres til genstand for overdragelse. Dette gjaldt anparter, der første gang var overdraget inden den 13. februar 1976.
Det er i dag overvejende bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966, der kan opdeles i ejerlejligheder, jf. ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, nr. 1.
Boligfællesskaber
Udtrykket ”boligfællesskaber” er en betegnelse for et fællesskab, specielt om et flerfamiliehus, hvori deltagerne råder over en bestemt lejlighed eller bestemte lokaler og samtidig direkte eller indirekte har medejendomsret til ejendommen. Foruden ejerlejlighedsfællesskaber kendes de ovenfor nævnte boligsamejer (anpartslejligheder), boliginteressentskaber (interessentskabslejligheder), andelsboligforeninger (andelslejligheder), boligaktieselskaber (aktielejligheder) og boliganpartslejligheder (anpartsselskabslejligheder). Det er anpartslejlighederne, der i realiteten ligner ejerlejligheder mest, men andelslejlighederne spiller en altdominerende rolle blandt de øvrige lejlighedstyper, hvilket hænger sammen med, at lovgivningen - især lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber - har spærret for nye anpartslejligheder, men tilskyndet til oprettelse af andelsboligforeninger.
Sameje
Det er karakteristisk for et almindeligt sameje om fast ejendom, at hver af samejerne har ret over hele ejendommen i modsætning til ejerlejlighedssystemet, hvor det er genstanden, den faste ejendom, der er opdelt.
Begrebet ”ejerlejlighed”
En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom, hvis ejer har ejendomsret til selve lejligheden og desuden sammen med andre ejere af ejerlejligheder har ejendomsret til grund og fælles bestanddele og tilbehør efter et fordelingstal, der normalt fastsættes ved opdelingen. Ejerlejligheden kan være en beboelseslejlighed, et kontor, en butik, en café, et lager mv. Lejlighedens anvendelsesmuligheder er begrænset af gældende lovgivning og bestemmelser i vedtægterne. Ejendomsretten til lejligheden adskiller sig principielt ikke fra ejendomsretten til fx et parcelhus. Ejeren ejer lejligheden alene, men grunden, trappeopgange, taget og installationer mv., ejes af ejerne i fællesskab. Dette indebære, at den enkelte ejer skal betale udgifter vedrørende lejligheden, hvorimod ejerne i fællesskab i forhold til fordelingstal skal betale udgifter vedrørende fællesarealer mm. Fællesskabets anliggender administreres af ejerforeningen.
Ejendomsrettens omfang
Lejligheder og lokaler kan udlægges som særejendom. Grund og fælles lokaliteter mv. er i sameje mellem lejlighederne, jf. ejerlejlighedslovens § 2, stk. 1. Særejendomsretten til lejligheder og lokaler kan imidlertid ikke adskilles fra samejeretten til fælles bestanddele, jf. ejerlejlighedslovens § 2, stk. 3. Det er denne kombination af sær- og samejeret, der er ejerlejlighedssystemets kendemærke.
Ejerlejlighedsloven beskriver ejerlejlighedsretten ved tre elementer:
1. ejendomsret til lejligheden, jf. § 1, stk. 1,
2. samejeret til de fælles bestanddele, jf. § 2, stk. 1 og
3. rettigheder og forpligtelser som medlem af ejerforeningen, jf. § 2, stk. 2.