Indberet rentefradrag inden 30. april
Det er vigtigt, at medlemmer af en ejerforening, der har et fælleslån og/eller en kassekredit, inden 30. april indberetter rentefradrag på selvangivelsen ved at gå ind i medlemmets skattemappe/Tast Selv. Indberetning foretages for seneste indkomstår og i bemærkningsfeltet kan evt. skrives, at det drejer sig om renter fra ejerforeningens fælleslån og/eller kassekredit.
Hvis medlemmet ikke tidligere har indberettet rentefradraget, kan medlemmet indsende en anmodning til SKAT om medlemmets rentefradrag for ejerforeningens fælleslån og/eller kassekredit i tidligere år, domg maks. tre år tilbage.
Dersom de enkelte medlemmers renteomkostning ikke fremgår af ejerforeningens årsrapport, eller på anden måde er oplyst medlemmet, kan medlemmet kontakte ejerforeningens ejendomsadministrator og få det oplyst.
Indledning
Ejerforeninger er ikke selvstændige skattesubjekter, når ejerforeninger handler inden for deres normalområde.
Den ledende afgørelse er SKM2003.351.LSR/. Her vurderede Landsskatteretten, at en ejerforening ikke kan anses som et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6 i det omfang ejerforeningen varetager opgaver inden for sit almindelige område. I den situation må foreningen anses for at være en transparent enhed og dermed ikke et selvstændigt skattesubjekt.
Praksis medfører, at eventuelle renteindtægter af fx opsparet likvididet og/eller renteudgifter til fælleslån og/eller kassekredit, skal fordeles på de enkelte medlemmer, så de beskattes af indtægterne og får fradrag for renteudgifterne.
Neden for om praksis er nævnt en række afgørelser, som er afsagt både før og efter Landsskatterettens afgørelse i SKM2003.351.LSR. Afgørelserne handler, om hvem der er rette skattesubjekt.
Retspraksis
Der er en række afgørelser, der tager stilling til, om det er ejerforeningen eller de individuelle medlemmer, der skal beskattes/have fradrag for renter.
TfS 1986, 570 LR handlede om en ejerforening, som erhvervede en funktionærlejlighed i ejendommen. Ligningskommissionen udtalte til brug for Ligningsrådet, at det var Ligningskommissionens opfattelse, at en ejerforening i relation til sådanne anskaffelser bliver et selvstændigt skattesubjekt, som er omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Ligningsrådet udtalte, at de enkelte medlemmer af ejerforeningen ikke var berettiget til at fradrage deres andel af renteudgifterne vedrørende prioritetsgælden i funktionærlejligheden, idet der ikke påhvilede de enkelte medlemmer en aktuel gældsforpligtigelse, hverken over for panthaverne eller over for ejerforeningen.
Afgørelsen skal fortolkes således, at det afgørende for, at ejerforeningen ansås for at være et selvstændigt skattesubjekt, var, at ejerforeningen som sådan kunne og rent faktisk havde erhvervet fast ejendom. Ejerforeningens aktivitet var således uden for normalområdet for ejerforeningers ageren.
TfS 1993, 455 ØLD handlede om en ejerforening, som havde anlagt en retssag og fået tilkendt erstatning med renter som følge af mangler ved udbedring af ejendommen. De enkelte medlemmer af ejerforeningen havde ved den efterfølgende generalforsamling fået beløbet udbetalt. Ligningsrådet lagde til grund, at erstatningen og renterne tilkom de enkelte ejere og ikke foreningen som sådan. Ved Ligningsrådets vurdering blev der lagt vægt på, at ejerforeningen ikke er en egentlig forening, men kun har karakter af et administrationsfællesskab. Ligningsrådet anførte bl.a.: "Ejerforeningen er således ikke et selvstændigt pligtsubjekt, idet ejerne af lejlighederne hæfter direkte, personligt og solidarisk for ejerforeningens forpligtigelser." Ligningsrådets afgørelse blev indbragt for Landsskatteretten, som med de af Ligningsrådet anførte grunde erklærede sig enig i, at ejerforeninger ikke kunne anses for et selvstændigt juridisk subjekt. Landsskatterettens kendelse blev indbragt for domstolene. Østre Landsret lagde ved sagens afgørelse til grund, at ejerforeningen i erstatningssagen kun optrådte som fuldmægtig for de individuelle medlemmer, og at det tilkendte erstatningsbeløb, herunder renter, tilkom de enkelte medlemmer umiddelbart. Medlemmerne var derfor hver for sig indkomstskattepligtige af renterne af erstatningsbeløbet.
Dommen skal fortolkes således, at ejerforeningen i den konkrete sag handlede inden for normalområdet for ejerforeninger, idet ejerforeningen i den oprindelige retssag kun havde optrådt som fuldmægtig for de individuelle medlemmer.
I TfS 1996, 471 LSR fastslog Landsskatteretten, at de enkelte medlemmer af en ejerforening var skattepligtige af en andel af de procesrenter, som var tilkendt ejerforeningen i forbindelse med en retssag mod et byggekonsortium. Landsskatteretten udtalte i sagen, at en ejerforening oprettet i overensstemmelse med reglerne i lov om ejerlejligheder som udgangspunkt kun ville have karakter af et administrationsfællesskab, idet foreningen som fuldmægtig for medlemmerne har til opgave at administrere fællesanliggender. De reelle pligt- og rettighedssubjekter var medlemmerne, og foreningen kunne ikke anses for omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, i det omfang den blot varetog opgaver inden for sit almindelige formål.
I TfS 2000, 586 LSR sagde Ligningsrådet, at den pågældende forening i skattemæssig henseende måtte anses for at være et sameje. Det var således Ligningsrådets vurdering, at den pågældende ejerforening ikke var et selvstændigt skattesubjekt. Af den bindende forhåndsbesked fra Ligningsrådet fremgår følgende konklusion: "En ejerforening bør ikke anses for omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, for så vidt den alene varetager opgaver inden for sit almindelige formål. Undtagelsesvis vil det kunne forekomme, at en ejerforening driver virksomhed af en art der falder uden for en sådan forenings sædvanlige formål. Om ejerforeningen i relation til sådanne særlige aktiviteter bør betragtes som en selvstændig skattepligtig forening bør afgøres efter sædvanlige kriterier". Ligningsrådets afgørelse blev påklaget til Landsskatteretten. Landsskatteretten konkluderede, at det i hvert fald er en forudsætning for at anse en forening for et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, at vedtægterne for foreningen på punktet vedrørende besiddelse af lokaler og udlejning afviger fra standardvedtægternes bestemmelser, så foreningen i denne relation udgør et selvstændigt skattesubjekt. Landsskatteretten konkluderede i den konkrete sag, at den pågældende ejerforening ikke var et selvstændigt skattesubjekt.
I SKM2009.347.SR kunne Skatterådet bekræfte, at medlemmerne ville have fradrag for renteudgifter af gæld optaget af ejerforeninger. Skatterådet lagde bl.a. vægt på, at ejerforeningen ved optagelsen af fælleslånet ikke handlede på egne vegne, men på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse. Se lignende konklusion i TfS 1986.570 LR om optagelse af fælleslån i en ejerforening.
I SKM2013.900.SR bekræftede Skatterådet, at medlemmer af ejerforening blev anset berettiget til at fratrække deres forholdsmæssige andel af renteudgifterne vedrørende byggelån, da de hæftede personligt og solidarisk for byggelånet.
Af beskrivelsen i Den Juridiske Vejledning fremgår det af afsnit C.D.8.9.4.1, at:
- “det skattemæssige udgangspunkt for ejerforeninger er, at de ikke er selvstændige skattesubjekter, men kun er administrationsfællesskab, jf. den civilretlige kvalifikation,
- “ejerforeninger, som kun varetager opgaver inden for ejerlejligheders normalområde, anses ikke som et selvstændigt skattesubjekt. Det gælder fx, når ejerforeningen optræder som fuldmægtig for medlemmerne i retssager mv. eller i forbindelse med optagelse af fælleslån”,
- “Hvis en ejerforening derimod handler uden for normalområdet for ejerforeninger, fx hvis foreningen erhverver fast ejendom, så vil ejerforeningen efter omstændighederne kunne anses som et selvstændigt skattesubjekt”.
Den Juridiske Vejledning angiver således, at ejerforeningen ikke anses som et selvstændigt skattesubjekt (omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6), når ejerforeningen blot udøver sit virke som fuldmægtig på vegne af foreningens medlemmer.
Det bemærkes, at rentefradraget er betinget af at optagelsen af fælleslånet og/eller kassekreditten i ejerforeningen ikke har haft til formål at ejerforeningen selvstændigt erhverver fast ejendom beliggende i foreningens ejendom og at den daglige ledelse i ejerforeningen optræder/har optrådt på vegne af de individuelle medlemmer i forbindelse med optagelse af fælleslånet og/eller kassekreditten.
Optagelse af lån og/eller kassekredit, til brug for vedligeholdelse eller renovering af en ejerforenings ejendom, falder inden for det område og almindelige formål, hvor en ejerforening må anses at udøve sine normale aktiviteter på vegne af foreningens medlemmer i overensstemmelse med foreningens vedtægter.
Jf. den Juridiske Vejledning henvises der endvidere til praksis i form af SKM2003.351.LSR, SKM2003.357.LR og SKM2003.241.LR.
Hvis ovennævnte er opfyldt skal de med fælleslånet og/eller kassekreditten forbundne renteudgifter henføres til ejerforeningens enkelte medlemmer, der anses som værende rette udgiftsbærere i forhold til de fordelingstal, der er fastsat i overensstemmelse med foreningens vedtægter.
Følgelig må medlemmer af en ejerforening juridisk anses for debitorer i skyldforholdet, jf. afgørelse fra Ligningsrådet i SKM2003.241.LR, og de enkelte medlemmer af en ejerforening kan fratrække deres forholdsmæssige andel af renteudgifterne vedrørende en ejerforenings fælleslån og/eller kassekredit.
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, meddelelser fra SKAT mv.:
Landsretsdomme
TfS 1993, 455 ØL: En ejerforening var tilkendt erstatning med renter for udbedring af mangler på ejendommen. Landsretten fandt, at ejerforeningen reelt optrådte som fuldmægtig for medlemmerne, og medlemmerne var derfor skattepligtige af renterne. Medlemmerne var rette skattesubjekt.
Landsskatteretskendelser
SKM2003.351.LSR: En ejerforening optog et realkreditlån til finansiering af ejendommen. Der var udstedt delpantebreve af de enkelte medlemmer. Medlemmerne havde fradrag for renteudgifterne, da medlemmerne var rette udgiftshaver. Landskatteretten udtalte, at en ejerforening som udgangspunkt kun har karakter af et administrationsfællesskab, og at en ejerforening, der kun handler inden for sit normalområde, ikke er omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Medlemmerne var rette skattesubjekt.
TfS 2000, 586 LSR: Sagen handlede om, hvorvidt en ejerforening var omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Landskatteretten bemærkede, at det var en forudsætning for at være omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, at vedtægten afveg fra standardvedtægten for ejerforeninger. Medlemmerne var rette skattesubjekt.
TfS 1996, 471 LSR: En ejerforening var tilkendt procesrenter i forbindelse med en erstatningssag om byggesjusk på ejendommen. Medlemmerne skulle beskattes af renterne, da medlemmerne var de reelle pligt- og rettighedshavere. Medlemmerne var rette skattesubjekt.
SKAT
SKM.2013.900.SR: Medlemmer af ejerforening blev anset berettiget til at fratrække deres forholdsmæssige andel af renteudgifterne vedrørende byggelån, da de hæftede personligt og solidarisk for byggelånet.
SKM2009.347.SR: En ejerforening optog gæld i forbindelse med opkøb af grund. Medlemmerne hæftede personligt og solidarisk i forhold til tinglyst fordelingstal. Medlemmerne havde fradrag for renteudgifterne, da medlemmerne var rette udgiftshaver. Medlemmerne var rette skattesubjekt.
SKM2003.241.LR: En ejerforening ville optage et fælleslån. Medlemmerne hæftede personligt og proratarisk i forhold til tinglyst fordelingstal. Medlemmerne havde fradrag for renteudgifterne, da foreningen handlede som fuldmægtig for medlemmerne. Medlemmerne var rette skattesubjekt.
TfS 1986, 570 LR: En ejerlejlighedsforening optog gæld i forbindelse med køb af funktionærbolig. Der påhvilede ikke medlemmerne en aktuel gældsforpligtelse. Ejerforeningen var rette skattesubjekt.